☆公司报导☆◇港澳资讯000002更新日期2007-12-18◇灵通V4.0
【2007-12-18】
万科集团董事长王石表示并未全国降价

　　就在万科广深楼盘传出降价消息之时，上海万科公司则正在筹备今年销售庆功宴。万科集团董事长王石向记者表示，广州有广州的情况，这并不代表万科会在全国降价。
　　上海已无楼可售，又何谈降价？上海万科公司相关人士昨天对《第一财经日报》如是表示。
　　就在万科广深楼盘传出降价消息之时，上海万科公司则正在筹备今年销售庆功宴。万科集团董事长王石向记者表示，广州有广州的情况，这并不代表万科会在全国降价。
　　万科目前在上海售罄了五个主要项目，其中万科新里程的售价达到1.7万元/平方米。公司认为，这一销售价格并没有发生任何变化。记者通过知情人士了解到，万科上海新的项目将在明年1月份开始销售，目前正在制订新的计划。至于计划本身是否涉及到销售降价问题，现在没有说法。
　　进入10月以来，珠三角地区住房交易量出现不同程度的缩水，其中广州进入10月以来，交易额下降18%。万科上海公司知情人士称广州和深圳有其本身的特殊情况。万科一直本着薄利多销的原则。如果政策出现变化，也许万科的销售策略会有所调整，但现在还没有这样的计划出台。
　　该公司在广州地区的5个楼盘日前以低于同区域对手20%以上的价格开盘，引发了自2007年初楼价狂飙以来，广州楼市少见的通宵排队买房现象。昨天，《第一财经日报》采访万科媒体负责人目前公司只是针对广深地区降价还是在全国推行这一策略时，对方称，万科在产品定价上遵循两个基本原则一是快速周转的基本策略；二是顺应市场状况的灵活性。因此在各个城市会依据上述原则，根据市场实际情况确定合理定价。
　　其实，与万科有类似举措的还有中海地产。该公司在广州开发的中海金沙湾及深圳的半山溪谷等指标性楼盘均在十一国庆节后将主流推售产品从景观大户型改为90平方米以下的中小户型，而价格也相比十一期间下降超过20%。但是，中海地产有关负责人依然表示，价格只是局部调整。
　　而与万科、中海等相反，保利地产、富力地产等昨天均向本报记者表示，不会做出大幅降价的促销。
　　保利有关负责人表示，公司产品一直不领涨所在板块，价格水分也不多。而且产品一直维持平稳的价格曲线，如果骤然降价对于前期购买的业主不公平。此外，由于在今年10月前后保利地产已完成年度销售指标，而且12月的成交与11月持平，无须为了业绩冲刺进行降价。昨天记者采访保利某负责人时，对方对近期广深市场楼市成交量萎缩、价格下滑现象作出的评价是我们对明年楼市依然乐观，市场的短期波动不影响行业长期景气。
　　富力地产方面也表示，今年其销售任务已完成，不会为了追求业绩表现而降价。面对自住市场，宏观调控只会使行业资源向优势企业集中。
　　即使是负债率较高而且未实现百亿元公开增发的金地公司也强调，因为金地的在售楼盘很少位于广深地区，二线城市目前未出现明显回落趋势，因此目前市场对金地的销售压力及业绩压力并不明显。


【2007-12-10】
万科(000002)等公司入选广东上市公司10强

　　12月9日召开的2007广东企业高峰会上，广东省企业联合会、广东省企业家协会发布了2007“广东上市公司10强”等评价结果，平安保险、中集集团、美的电器名列前三甲，其余入选公司还包括万科、粤电力、中兴通讯、广深铁路、广州控股、保利地产、深高速。
　　同时，会议现场还发布了“广东房地产10强”、“广东灯饰照明50强”及“广东建材装饰50强”名单，碧桂园、万科、佛山照明等公司入选。广东省原副省长匡吉、国家建设部原副部长、中国房地产业协会名誉会长杨慎等出席了此次会议，杨慎就当前房地产市场的一些热点问题进行了专题演讲。


【2007-12-04】
万科A(000002)前11月销售额为461.9亿

　　万科A（000002）今日披露11月份销售及近期新增开发项目情况简报。2007年11月份万科实现销售面积40.7万平方米，销售金额42.3亿元。2007年1至11月万科累计销售面积达537万平方米，销售金额合计461.9亿元。不过，万科方面表示，鉴于销售过程中存在各种不确定性，月度的销售数据与定期报告披露的数据可能存在差异，因此相关统计数据仅作为阶段性数据供投资者参考。
　　此外，自十月份销售简报披露以来，万科新获得开发项目3个，包括以11.85亿元竞得通过挂牌方式公开出让的无锡蔬菜研究所项目；以7.7亿元竞得通过公开拍卖方式出让的成都锦江沙河堡79亩项目。此外，万科还获得了上海铜山街项目。


【2007-12-03】
万科A(000002)十一月份销售42.3亿元

12月3日晚间，万科A发布公告称，公司2007年11月份实现销售面积40.7万平方米，销售金额42.3亿元。2007年1至11月公司累计销售面积达537.0万平方米，销售金额合计461.9亿元。鉴于销售过程中存在各种不确定性，月度的销售数据与定期报告披露的数据可能存在差异，因此相关统计数据仅作为阶段性数据供投资者参考。
　　另外，万科A称,十月份公司新获得开发项目3个。
　　其一,公司以11.85亿元竞得通过挂牌方式公开出让的无锡蔬菜研究所项目，该项目位于无锡市新区商贸区，冷渎港南侧，长江北路以西。项目净占地面积12.2万平方米，容积率2.4，计容积率建筑面积29.5万平方米,万科拥有该项目55%的权益。
　　其二,公司以7.7亿元竞得通过公开拍卖方式出让的成都锦江沙河堡79亩项目，该项目位于成都市锦江区沙河堡，老成渝路北侧。项目总占地面积8.0万平方米，净占地面积5.3万平方米，容积率3.75，计容积率建筑面积19.8万平方米,万科拥有该项目70%的权益。
　　其三,公司之全资子公司上海万科房地产有限公司以20.13亿元获得上海铜山街项目60%的权益。该项目位于上海市浦东内环线内。项目南至浦东大道、北至港务局码头和中粮码头，东至民生路、西至桃林路，占地面积9.1万平方米，综合容积率2.5,总建筑面积21.6万平方米。


【2007-11-26】
万科(000002)豪掷20亿元购地

　　房地产公司花费巨额资金购地已经屡见不鲜。今日万科（000002）公告表示，全资子公司上海万科房地产有限公司以20.13亿元获取上海铜山街项目60%的权益。
　　公告介绍，上海铜山街项目占地面积9.1万平方米，总建筑面积21.6万平方米。
此前的11月6日，万科以7840万元竞得长沙雨花亭街道100％权益。10月27日，万科以17亿元获得北京东四环14.9万平方米土地。近1个月以来，万科为获得土地已经花费37.91亿元。


【2007-11-24】
万科将建住宅实验塔

　　万科企业股份有限公司日前宣布，将联手国家住宅与居住环境工程技术研究中心，打造目前世界第一高度的住宅实验塔。该塔将于2009年下半年投入运营。
　　在日前开幕的“第六届中国国际住宅产业博览会”上，万科高调宣布了上述计划。其表示，住宅实验塔将建在广东省东莞市万科住宅产业化研究基地内，高度为112.9米。万科相关负责人介绍，该塔可用于开展高层和超高层（包括多层）的住宅排水系统性能、排水管道噪声、住宅排烟排气系统、住宅热环境、给排水和空调换气等产品、节能节水技术、住宅给水和热水供应系统、燃气供应系统、空调系统、雨水系统、建筑高空坠物等实验和相关产品开发的研究工作。
　　建设部相关官员称，目前我国住宅各类设备系统缺乏专门的科学试验研究、缺乏完善的产品性能及检测标准。万科实验塔将是国内首座功能完备的住宅系统性能试验装置，将有利于整体提升住宅系统性能，改善居住环境。


【2007-11-23】
万科:斥资20.13亿购上海铜山街项目60%权益

今日，万科披露，该公司全资子公司上海万科房地产开发公司以20.13亿元获得上海铜山街项目60%的权益。
据披露，上海铜山街项目项目南至浦东大道、北至港务局码头和中粮码头，东至民生路、西至桃林路，占地面积9.1万平方米，综合容积率2.5,总建筑面积21.6万平方米。（全景网/李志锦）


【2007-11-08】
万科(000002)10月份实现销售金额51.6亿元

　　万科今日发布公告称，2007年10月份公司实现销售面积54.6万平方米，销售金额51.6亿元，而2007年1至10月公司累计销售面积达496.3万平方米，销售金额合计419.6亿元。
　　公司同时表示，自2007年10月30日第三季度报告披露以来，公司新获得开发项目1个。据了解，2007年11月6日，公司以7840万元竞得通过挂牌方式公开出让的长沙林业机械厂项目，该项目位于长沙市雨花区雨花亭街道，总占地面积1.28万平方米，净用地面积1.25万平方米，容积率3.2，计容积率建筑面积4.0万平方米，总建筑面积5.1万平方米。万科表示，公司拥有该项目100%的权益。


【2007-11-05】
万科(000002)王石递出责任与良心地产新名片

　　10月29日傍晚，北京东北郊中国电影博物馆，万科似乎有意选择在一个保存时代剪影的地点进行一场盛大活动。
　　万科企业股份有限公司(000002.SZ)董事会主席王石和总裁郁亮手持香槟，与身后公司所有高管一起，等待着那一重要时刻的到来。随着万科新标识——由四个V组成的窗花图案——从水幕中推出，王石开始掏出新名片与宾客交换。
　　“老的LOGO从1988年开始使用，那时，万科还只是一家电器销售商，并计划进军家电制造业，因此，当年的标识看来印在万科的家电品牌上更合适。鉴于此，我们3年前就开始了新标识的策划。”郁亮对《中国房地产报》记者说。
　　“新的LOGO代表了万科新的姿态。”王石说。具体而言，“企业公民”将成为万科的核心价值与发展目标。
　　新标识发布的第二天，这家市值超过2400亿元的地产公司发布了三季度报告，并预告2007年净利润将较去年增长100%~150%。
　　在新的战略下，大象继续跳舞。
　　量化“万科责任”
　　香港设计师陈幼坚担纲设计了万科的新LOGO。“中国传统的窗花图案代表着家庭、房子和房地产，4个V字的循环排列，代表了万科努力创造无限空间、象征万科推进工业化的全新建筑模式以及承担社会责任的理念。万科上下一心，透过窗花看世界。”陈幼坚操着不熟练的普通话说。
　　较与新LOGO图像细节的解释更为人性化的是，王石则用一场关于绿色建筑的公益论坛为新标识的亮相垫场，希望用万科的企业责任感来化解舆论对于开发商“囤地”、“捂盘”与“暴利”的抨击。
　　王石不止一次强调“股东”这一名词最近三年万科的净资产收益率一直保持在14%以上，每股收益增加了5倍多。而这三年又是万科相对融资较多的三年，“所以，股东的收益不是被摊薄了，而是大大增厚了”。
　　“万科现有70多万股东，中小投资者直接和通过基金等机构间接持有约80%的万科股票，剩下主要为国有股和法人股。万科管理层占的股份很小，2006年之前只有万分之三，2006年之后有了股权激励，但还是不到百分之一。”王石诚恳地解释。
　　同时，万科推出了《万科企业社会责任绿皮书》。“这是未来三年万科企业公民行动的量化体系。”王石说。
　　而另一组数字，却显示了万科更广泛、更务实的社会责任万科将继续加大住宅产业化的实践，工业化项目开工面积将由2007年的15万平方米增加到2009年的120万平方米。而住宅工业化将减少用水60%，减少80%的建筑垃圾。
　　尽管万科目前开工项目已没有毛坯房，但仍提出2009年装修房开工比例要超过90%，以减少装修带来的房屋二次污染及拆改造成的资源浪费。2009年，万科项目的建筑施工垃圾产生量要比同期行业水平低20%。
　　推进“良心地产”
　　早在今夏的一次活动中，王石就描述了万科未来10年的3项重要战略加快品牌塑造、从营销公司向技术公司转型，最终成为企业公民。
　　为此，8月间，万科成立企业公民办公室，专职负责公司的企业社会责任工作规划并监督项目实施，评估公司的主要社会责任态度与立场。记者了解到，企业公民办公室接下来会推进两项具体工作，一是牵头联合多家开发商发表施工安全的声明，并与施工企业签署安全协议；二是为民工提供技能培训，2007~2010年间与不少于6家重点技校、高职院校合作，参与编制授课计划，提供奖学金。
　　这些表达“良心地产”的公益活动，将在未来几年为万科住宅产业化战略提供推动力，并试图解决更多与社会冲突的“软问题”。
　　据记者了解，目前万科的住宅产业化试验项目——上海新里程的造价要比其他同类项目高40%。其中原因之一就在于民工都不曾掌握这种工业化的建造技术。因此，万科的民工培训计划及“万汇楼”试验则有可能在未来提供一种解决方案。


【2007-10-30】
万科董事会主席王石:不囤地、不捂盘,为小股东赚钱

　　昨日，在北京举办的“人居建筑与可持续发展论坛”上，万科董事会主席王石正面回应了行业目前的一些热点问题。他认为，房地产行业资源向上市公司集中，有利于保护购房者利益、防范金融风险、盘活存量土地，是一件利国利民的好事。同时他表示，万科是在为70万以上的小股东赚钱；万科坚决不囤地、不捂盘，照样能实现良好业绩和快速发展。
　　王石承认，目前房地产行业的资源，无论是资金还是土地，向上市公司集中是一个事实，也是未来的趋势,这既符合国家利益，也符合公众利益。
　　他说，行业目前集中度确实不够合理，但不是过于集中，而是过度分散。目前行业的集中度，不到美国的三分之一。中国有几万家房地产公司，但只有少数企业走长期经营的品牌路线，其中主要是上市公司。房子是一种需要使用几十年以上的产品，只有走品牌路线的公司才能在售后做到长期负责。上市公司的市场份额增加，有利于保护购房者的权益。
　　近年来随着房价上涨，房地产企业获利甚丰。但也有观点认为，大部分利润落入了少数人之手。王石认为，类似万科这样的公众上市公司，为普通老百姓分享房地产行业的红利提供了机会。万科现在有70多万股东，中小投资者直接和通过基金等机构间接持有约80％的万科股票，剩下主要为国家股和法人股。万科管理层占的股份很小，2006年之前只有万分之三，2006年之后有了股权激励，但还是不到百分之一。公司是在为中小投资者赚钱。因此，万科这样的公司资本规模扩大、占有率上升，其实是让更多的行业利润分配给中小投资者。
　　王石还解释了万科的快速开发策略。他说，万科一直坚决反对囤地、反对捂盘。在一个房价、地价向上的市场里面，囤地、捂盘可能确实提高了利润率，但同时降低了周转率。万科走的是快速开发的路子，这样利润率可能低一点，但是资产回报率却更高。
　　在论坛的开幕词中，万科总裁郁亮也表示，万科一直坚持快速销售的经营策略，今年前三季度销售量已经达到441万平米，销售金额达到368亿元，既实现了自身的良好业绩，也为增加市场供应作出了一定贡献。郁亮认为，通过快速周转，像万科这样不囤地、不捂盘的住宅企业，可以实现更高的资产回报率，而且并不会影响公司的未来成长。
　　昨日，万科新标志正式亮相。由四个红色V组合而成的新标，寓意万科作为住宅行业坚定的实践者，以“感恩”的心关怀生而不同的人，并致力于实现“让建筑赞美生命”的理想。


【2007-10-29】
万科A(000002)2007年度净利润同比预增100%-150%

万科A（000002）发布二○○七年度业绩预增公告，预计公司2007年全年净利润较去年增长100%~150%，本次预期业绩未经会计师预审计，上年同期，按照中国会计准则,公司2006年实现净利润人民币21.55亿元，每股收益人民币0.493元。按照国际会计准则，公司2006年实现净利润人民币22.98亿元，每股收益人民币0.58元。
对于业绩变动原因，万科表示由于本年截至目前良好的销售状况，公司可结算资源大幅上升，公司预计2007年可实现净利润数较上年同期将明显增长。


【2007-10-27】
万科A子公司17亿北京拿地

　　万科A子公司北京万科企业有限公司10月25日在土地公开招标中，以综合评标方式竞得北京市朝阳区西大望路27号项目，总地价17亿元。据了解，该项目位于北京市东四环路西侧，南磨房路北侧。项目总占地面积约8.2万平方米，净占地面积6.0万平方米，总建筑面积14.9万平方米，综合容积率1.83。(徐锐)


【2007-10-20】
万科(000002)领跑地产品牌价值

　　在中国资本市场和地产市场蓬勃发展的今天，优秀地产企业的品牌价值也得到充分的增长。日前，由“中国房地产TOP10研究组”发布的“2007中国房地产品牌价值”华南区研究成果显示，万科与中海地产的企业品牌价值分别达到91.78亿元和86.23亿元，在我国房地产行业保持领导的地位。
　　据了解，“中国房地产TOP10研究组”由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院共同组成，2004年开始对中国房地产品牌价值课题进行研究。
　　据该研究组最新研究成果显示，首先，全国房地产企业的品牌价值越高，市场地位越稳定，高价值的品牌有更大的弹性对抗竞争对手的活动，从而实现品牌企业长期、可持续发展。其次，品牌价值表现出了持续增长和加速增长的特性，行业领导品牌遥遥领先，品牌价值开始出现分化现象。再者，大幅增长的品牌价值也是品牌企业良好经营业绩的一种表现，市场资源和客户资源向品牌企业集中的态势已经呈现。
　　该研究还显示，华南房地产企业品牌价值也呈现出几大特点，首先，华南品牌企业起步较早，在全国处于领头羊地位；其次，华南地产品牌企业较早就走品牌异地扩张战略；最后，华南地产品牌企业的美誉度较高。


【2007-10-11】
万科(000002)披露9月销售情况

　　万科今日发布的简报指出，2007年9月公司实现销售面积73.5万平方米，销售金额69.2亿元。2007年1月至9月公司累计销售面积达441.6万平方米，销售金额合计367.9亿元。
　　此外，万科表示，自8月28日中期报告披露以来，公司共新获得开发项目5个，项目规划建筑面积合计100.7万平方米，按万科权益计算的建筑面积为69.6万平方米。


【2007-10-11】
万科A(000002)前9个月销售367.9亿元

　　万科A(000002)今日披露的9月份销售数据显示，该月万科实现销售面积73.5万平方米，销售金额69.2亿元。今年1至9月万科累计销售面积达441.6万平方米，销售金额合计367.9亿元。由于销售过程中存在各种不确定性，月度的销售数据与定期报告披露的数据可能存在差异，因此，万科表示，相关统计数据仅作为阶段性数据供投资者参考。
　　此外，万科今日还表示，自今年8月28日中期报告披露以来，公司共新获得开发项目5个，项目规划建筑面积合计100.7万平方米，按万科权益计算的建筑面积69.6万平方米。5个项目的地价总价款为43.36亿元。这5个项目分别为，武汉马场路项目、福州福飞路项目、惠州惠城区GJB2007-4项目、惠州惠城区GJB2007-8项目、以及上海浦东地杰项目。
　　其中，武汉马场路项目净用地面积1.2万平方米，容积率3.00，计容积率建筑面积3.61万平方米，项目总地价1.91亿元，万科在该项目的权益比例为55%。福州福飞路项目，项目总地价27.2亿元，净用地面积16.05万平方米，容积率2.3，计容积率建筑面积37.21万平方米，万科拥有的权益比例为50%。惠州惠城区GJB2007-4项目项目总地价3.7亿元，净用地面积8.26万平方米，容积率2.5，计容积率建筑面积20.65万平方米，万科拥有该项目100%的权益。
　　惠州惠城区GJB2007-8项目，项目总地价2.25亿元，净用地面积4.84万平方米，容积率2.5，计容积率建筑面积12.11万平方米，万科拥有该项目100%的权益。上海浦东地杰项目总用地面积15.5万平方米，容积率1.75,计容积总建筑面积27.1万平方米，合作完成后万科在项目中的权益为60%，相应合作价款约8.3亿元。


【2007-10-10】
万科(000002)九月销售金额69亿前三季共368亿

万科A（000002）发布九月份销售及近期新增开发项目情况简报，简报显示，2007年9月份公司实现销售面积73.5万平方米，销售金额69.2亿元。2007年1至9月公司累计销售面积达441.6万平方米，销售金额合计367.9亿元。鉴于销售过程中存在各种不确定性，月度的销售数据与定期报告披露的数据可能存在差异，因此相关统计数据仅作为阶段性数据供投资者参考。
　　此外，自2007年8月28日中期报告披露以来，公司共新获得开发项目5个，项目规划建筑面积合计100.7万平方米，按万科权益计算的建筑面积69.6万平方米。
　　新增开发项目详细情况如下
　　1、公司竞得通过挂牌方式公开出让的武汉马场路项目，该项目位于武汉市江汉区马场路与马场一路交汇处，净用地面积1.2万平方米，容积率3.00，计容积率建筑面积3.61万平方米。项目总地价1.91亿元人民币。万科在该项目的权益比例为55%。
　　2、公司竞得通过拍卖方式公开出让的福州福飞路项目，项目总地价27.2亿元人民币。该项目位于福州市晋安区五四北福飞路，净用地面积16.05万平方米，容积率2.3，计容积率建筑面积37.21万平方米。万科拥有的权益比例为50%。
　　3、公司竞得通过拍卖方式公开出让的惠州惠城区GJB2007-4项目，项目总地价3.7亿元人民币。该项目位于惠州市惠城区江北40号小区，净用地面积8.26万平方米，容积率2.5，计容积率建筑面积20.65万平方米。万科拥有该项目100%的权益。
　　4、公司竞得通过拍卖方式公开出让的惠州惠城区GJB2007-8项目，项目总地价2.25亿元人民币。该项目位于惠州市惠城区江北24号小区，净用地面积4.84万平方米，容积率2.5，计容积率建筑面积12.11万平方米。万科拥有该项目100%的权益。
　　5、公司通过合作方式获得上海浦东地杰项目。该项目位于上海市浦东新区北蔡镇，总用地面积15.5万平方米，容积率1.75,计容积总建筑面积27.1万平方米。合作完成后万科在项目中的权益为60%，相应合作价款约8.3亿元。


【2007-10-10】
万科(000002)发力二级市场土地储备

从今年8月份开始，关于上海地杰国际城剩余项目将予出让的消息，便已在坊间流传开来。如今这一悬念的结果，终于开始浮出水面。上海证券报记者获悉，万科已有意向将上海地杰国际城收入囊中。除此之外，万科还将目光瞄向了位于上海宝山区罗店新镇的两幅二手住宅用地，意欲通过收购存量土地的方式，进一步扩大在上海房地产市场的土地拥有量。
其实，早在几个月前，市场已有消息称，地杰国际城的剩余几期项目正在待价而沽，以等待合适卖家。据悉，当时意欲接手的买家中包括了多家大型地产商，而万科正是其中之一。地杰国际城的现场销售工作已全部中止，听说高层正在与外界进行接触，但究竟是以合作形式继续还是决定完全出让，尚未得知。当时有一位业内人士告诉记者。
上海官方网站网上房地产数据显示，上海地杰置业有限公司的名下仅有地杰国际城一个项目，目前已售出建筑面积18.1855万平方米。地杰国际城坐落于上海浦东北蔡板块，总建筑面积110万平方米。按照之前的计划，该项目共分8期进行销售，但目前仅仅开发和销售了2期而已，剩余尚有6期项目待造，总计约70多万平方米。目前，此次洽谈的合作可能会以万科收购地杰置业50%的股份形式进行，剩余项目更名成为万科名下物业的可能性极大。有知情人士透露。
记者了解下来，目前该楼盘的新房已无供应量，二手房的挂牌价格约在11000至12000元/平方米左右，而有业内人士为记者做了一下测算，估计收购的楼板价会在8000元/平方米左右。而这个价格，当然已经距离最初进行开发时的楼板单价高了不少。
除了地杰国际城之外，上海宝山区罗店新镇的两幅存量土地也被万科纳入视野。有知情人士称，两幅用地皆是在去年推出的住宅用地，其中一幅便是土地管理商上置集团名下的地块。按照去年1号、2号公告推出的罗店新镇土地成交价，楼板价最高不超过3000元/平方米，而目前在市场上的商品房销售价格已逾7000元/平方米。即使转让地价有所提升，但按照目前的行情来说，利润空间仍然不小。
万科通过二手土地市场获取土地资源已不是新鲜事，去年上海证券报曾经独家报道过万科接手上海浦东一幅滨江住宅用地的消息，该幅用地原隶属于中房集团，后被万科在三级土地市场中取得。其实，随着今年上海住宅土地供应量的持续紧缩，众多开发商纷纷在存量土地市场中寻找项目。公开招拍挂竞争激烈，而且价格通常很高，获取的难度越来越大。与之相比，一些控制在中小型开发商手中的存量土地，洽谈成功的可能性极大。一位不愿意透露姓名的开发商表示。


【2007-09-24】
孤独的精英理想国万科要找点刺激

　　万科善于从一堆应届大学生中迅速挑出自己想要的那些人。万科董事长王石就曾说过这样一句话如果你很优秀，不一定非要到万科发展；如果你不优秀，那就不要想来万科发展
　　“如果我从万科离开，那么我将很难存活。因为文化难以兼容。”万科一位有3年工作经验的年轻员工这么说。从以往员工离职后的情况来看，确实没有在行业中做到特别优秀的。
　　这是一个奇怪的现象，因为万科被梦想成为中国第一家达到万亿市值的房地产公司，并位列中国企业最佳雇主前十。
　　但是，这是一个有着强势企业文化的公司。而且，随着越来越多的新员工在一套成熟的体系培育之下被“万科化”，该公司的步履一致，大家对公司的行为规范都有着高度认同。这其中包括强烈的团队作战意识、精英意识，以及完全市场经济运营、理想主义等。员工容易有归属感，全身心地感情投入。
　　这一点，反而成为这家房地产行业的“黄埔军校”很难向别的公司输出可兼容人才的原因所在。
　　在享受急速扩张带来的快感时，该公司开始为其内部出现的高度一致表示担忧。从某种角度来说，这也是一种未雨绸缪。因为现实往往很残酷，越来越多的国内兼并收购，以及国际合作，必须要求万科对于异质文化有相当的兼容度。
　　8年前，该公司尝试高成本培育“万科化”人才，现在，万科反而在摸索如何吸纳更多的非“万科化”人才。这部分是为了“以增量激活存量”，冲击一下原本公司的“土文化”。
　　找出最“万科”的人
　　在“网投”环节淘汰部分专业不符合的人之后，严格的笔试分别考察中文、数学、逻辑、推理等方面的能力。在万科的招聘环节中，这两部分都与其他房地产公司的招聘步骤相贴合。万科的特色，是在第三个环节中开始显现。这一环节，万科的HR就如同一个观察者，观察这个新组建的几人小组的表现。一个从未正面提及但是雷打不动的原则，就是坚持团队作业，这个环节中被淘汰的，往往是过于锋芒毕露的人。
　　南京大学一位毕业生就曾经历过万科的面试，他亲眼看到一个优秀的女生在小组讨论中太过突出，而这一点反而成了这名女生没有入围的初始原因。
　　万科善于从一堆应届大学生中迅速挑出自己想要的那些人。万科董事长王石就曾说过这样一句话如果你很优秀，不一定非要到万科发展；如果你不优秀，那就不要想来万科发展。
　　“之前招聘，都希望是一张白纸，我们给他先涂满了。这就比之前被别的颜色涂满，我们再来修正容易得多。”万科的人力资源管理部门相关人士如是解释他们对于招聘应届大学生的态度。
　　所以，挑选“种子”的环节非常重要。
　　与很多公司一样，万科之前也不招“空降兵”，他们奉行与其他房地产公司一样的“拿来主义”。这一戒律在8年前被打破。这也是因为当时房地产企业开始进行全国化扩张，需要大量的人才。他们将这个计划称之为“新动力”计划，希望这些孩子成为火种，进入万科的各个分部。
　　大学生进来，一定要用最“万科化”的人去培养他们，首先就是1个月的“洗脑”。这一传统一代传一代，今年是“第八代”。在万科内部，这被称为“NP8”（“新动力”第八代的简称）。
　　“一个公司内部的价值观出现冲突的时候，沟通的成本往往很高。所以，招聘的时候就要经过严格的测试，判断这个应聘者与万科的‘相似度’。”相关人士对本报记者介绍说。
　　这种对于“效度”测试的模板，往往建立在大量内部优秀员工访谈，以及案例分析的基础上，被反推出来。
　　当然，这种方法并非可以锁定完全100%万科化的人。所以，此后还要有一个月的集训，培训的课时包括文化价值观；“最万科化”的优秀员工讲故事；动手能力测试；踩盘行动；内部座谈；总裁访谈等。步步深入，是要让新进入公司的员工对于公司文化充分认同。
　　一开始，这些新鲜血液对于万科的发展产生了十分积极的作用。在一家房地产公司扩张前夕，大批对于公司文化高度认同的应届大学生被分散到各联络点，成为不同分公司的员工。经过了一些原有力量的本能排斥之后，这些新员工为打破全国各区域公司，以及管理层之间的壁垒起到了十分积极的作用。
　　现在，2000年被招入NP1已经成为一些区域分公司的副总裁、总裁助理，以及经理级别的中坚力量。每一代的“NP”因为都是新人，有着相同的背景，又都经历过集团的统一培训，所以关系十分融洽，这也缓和了各地分公司以及各个部门之间的关系。
　　找点“刺激”
　　但是，新的压力又出现了。当万科用一套成熟的择人体系，成功地培养出一代又一代高度一致的“万科化”人才。但是，从某种程度来判断，这种高度一致，反而成为必须去打破的僵局。
　　“10年前，我还经常听到一些批判的声音；但是5年前，这种声音越来越少，几乎消失了。”一位老员工对本报记者称。这让他们自己也慢慢迷失，不知道是否公司新的体制和方案有不尽如人意之处，因为很少有人会说“NO”。
　　“我可能为了一个方案，忙到夜里2点，然后将方案递交给接下来一个部门的员工，他会继续仔细地完成接下来的工作，甚至会为了让整体方案更加完美而修正我的某些说法。这是一个接力棒的过程。在万科，团队不会计较每个人的利益得失，而是有些理想主义地去做事情。”一位员工对本报记者称。但是，在其他的房地产公司，这种全身心投入的同心协力可能是无法想象的。
　　过去十几年，万科所吸纳的，都是有理想、有激情，并崇尚人性的人。这也导致这个公司的文化相对“纯净”，并有浓郁的理想化色彩。但是从目前国内的情况来看，很多房地产公司还做不到这一点。
　　分歧还不止这些。
　　对于住房产业化的尝试，以及对于廉租屋的探索与尝试，事实上都是源于这种强烈的精英意识。但是，当万科为了实现某种企业公民义务而在各地寻觅住房保障体系的地块出让时，给业内的信息却是现在廉租房也有利可图了，连万科都各地拿地了。而住宅产业化，就连争取政府的支持也要颇费周折。
　　强烈的“精英”意识，本身伴随着“孤独”这一特性。而该公司从一开始就对员工的选择和淘汰，又让整个文化体系以及市场运营体系有很强的排他性，对于自身文化高度认同。内部的沟通成本降到最低，也导致与外界的沟通成本可能有些提高。
　　从2005年左右，地产行业进入“列国纷争”的阶段，大规模的兼并收购成为趋势，作为行业翘首，万科所扮演的角色，正是收购别人的那一方。提高融合度，以及接受不同意见，成为进入兼并时期必然需要解决的问题。这是在充分降低对内沟通成本之后，他们需要考虑的新课题。
　　最新的消息是原万博宣伟国际公关公司(中国区)消费品及医疗领域领导人于玉光已经正式加盟万科，出任万科集团品牌总监。之前，万科聘入了原百安居中国区执行副总裁袁伯银。这两位高管都有跨国公司的背景。
　　今年下半年，这一“社会精英”计划将吸纳更多来自跨国企业的高级管理人才加盟万科。除此之外，来自哈佛、麻省理工、牛津等世界著名学府的首批“海外新动力”招聘的12个人已经到位，他们将进入投资者关系以及投资管理等部门。这也是在国际“融合”中需要的人才。与主要局限于国内高校的“新动力”不同，可能在海外招聘的人才都没有听说过“万科”，也可能对“王石”并不了解。
　　“我们开始邀请外界优秀人才的加入。对于公司的工作效率以及流程进行变革。”知情人士对本报记者表示。
　　这些从社会上吸纳的精英，包括受过职业化训练的外企职工，以及拥有海外背景的人才。或者是有一定社会影响力的职业经理人；有管理过比目前万科规模更大企业的经验。
　　新血液的吸纳背后，是万科希望给现有的整套体系寻找“外力”的刺激。
　　在万科看来，这些受过职业化训练的人才，不会有浓厚的感情投入，讲规则、讲标准。
　　过去的20年，能否保证今后20年、30年的发展？正是出于对于这种担忧，万科开始打“预防针”。因为他们也看到，在大家都已经打上“万科化”的标签之后，原有的文化需要有些“冲击”。


【2007-09-22】
房地产状元万科品牌价值逾90亿

　　“中国房地产TOP10研究组”发布的《2007中国房地产品牌价值研究报告》显示，万科和中海地产分别以91.78亿元和86.23亿元成为“2007中国房地产行业领导公司品牌”。报告称，“能够预见在进行2008年房地产品牌价值研究的时候，我国的房地产行业将会首次出现多个百亿元品牌”。
　　保利地产、招商地产、华侨城、绿地、首开、首创置业、上实地产、北京城建地产、华润置地、金融街控股这十个地产品牌成为国有房地产企业的“2007中国房地产公司品牌价值TOP10”；合生创展、绿城房产、大华、富力地产、恒大地产、沿海绿色家园、阳光100、复地、金地、中新这十个地产品牌成为混合所有制房地产企业的“2007中国房地产公司品牌价值TOP10”。
　　2007中国房地产公司品牌价值TOP10的平均品牌价值为26.20亿元，比2006年的15.31亿元高出70%，品牌价值表现出了持续增长和加速增长的特性。报告认为，行业领导品牌和全国品牌TOP10都是我国房地产行业的强势品牌，但行业领导品牌的平均品牌价值增长率为84.86%，比全国品牌TOP10的平均品牌价值增长率高出近18个百分点，行业领导品牌遥遥领先，品牌价值开始出现分化现象。
　　这份报告是由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”发布的，这个研究组自2004年开展中国房地产品牌价值研究


【2007-09-21】
万科(000002)盖土楼:民间廉租房试水背后

　　有一个想法，先去做了，遇到问题，再逐个解决并修正方法。这是王石的行事风格。套用在“土楼”的实践中，也是如此。
　　“土楼”，万科内部对“万汇楼”的昵称。万科的初衷仿福建客家的围屋结构，盖一栋楼，然后以便宜的价格租赁给中低收入人群，成为民间“廉租房”的提供者。
　　但是，土楼能不能成功？盖了土楼的万科说了不算，要目标客户说了才算。万科已经遇到的现实是，廉租房的运营体系与其擅长的商品房开发有很大不同。要在提供廉租房的同时，保证“土楼”实现自力更生，是件棘手的事。
　　更为关键的是如果“土楼”不能保证自我生存，那么，受限于高昂的地价，王石希望“土楼”可以在城市的边边角角四处扎根的理想，就将与现实之间产生距离。
　　“要研究清楚，起码要一两年，现在大家都没想清楚。试验的意义，就是要得到经验，或是教训。”该项目相关人士坦言。即使在万科内部，大家也默认，这是一片试验田，这种全新的尝试允许失败。
　　“土楼”的高成本运作
　　此次，万科内部有关“土楼”的博弈，与之前很多项目有些不同。
　　土楼的容积率仅为1.2，在1万平方米左右建筑面积的空间范围内，需要沿着外围一圈分布297套房子，容纳1800人居住。这种“新围屋”实践，是一个不小的挑战。
　　“这样的建筑由于利用的都是城市边边角角的地块，投入不大，又能解决中低收入群体的实际需求。”王石曾经为自己做“廉租房”的想法兴奋不已。　
　　在万科内部，“土楼”的工程名称为“万科低收入住宅”。《第一财经日报》在其工程部看到按照“土楼”的时间表，基础施工从2006年12月5日开始，备案完成计划在今年12月30日；交付使用在2008年4月30日。
　　然而从建造到运行，不断有新问题出现。
　　根据万科内部的研究结果，目前广州市场上有两种运行成熟的廉租房第一，“城中村”内的农民房；第二，工业园区中的配套宿舍。这两种房源有一个共同之处，就是土地成本几乎可以忽略不计。
　　同时，记者通过调查天河区以及白云区的“城中村”了解到，在这些村落，全框架的楼房建造，6层左右的高度，每平方米的建安成本可以控制在700元/平方米之内。
　　但是，这块位于广州和佛山交界处的土地，楼面地价在3000元/平方米左右。而万科要做高品质住房，“土屋”的土建成本要达到800元/平方米。这其中出现了高额价差。
　　因此首要问题就是成本如何解决。
　　董事会所拨付的资金当然远远不够。记者通过万科广州公司了解到“土楼”的投资预算中，通过董事会批复，企业公民基金中拨出了1500万元。剩下的部分则基本由广州公司通过利润补足。而整个项目的投资大约在4600万元。
　　随后在建造过程中，如何平衡设计师效果和成本之间的矛盾又成为一个协调重点。
　　在参加了海外一个设计展之后，万科土楼的设计团队更加明确要让土楼的设计达到国际水平，并可以受到国际同行业的认可。但是，工程组则强调成本与实用性。
　　例如，“土楼”的设计师坚持要主推两房一厅的户型。他认为，外来务工人员之所以要把孩子放在老家，部分原因就是所住的房子无法满足家庭需要。他的理想是让外来打工的人员可以带着孩子在广州安家。
　　但是根据项目组的调查，大部分外来务工人员的孩子并不在身边，其最大原因是无法进入广州的学校，以及考虑到广州高额的学费等等。类似的社会问题并非一个“两房一厅”可以解决的。
　　同时，当设计师在套内面积仅在30平方米左右的空间内“螺蛳壳里做道场”，真的做出了两房一厅的样板间时，之前在市场问卷调查中选择两房一厅的65%的客户群大部分“倒戈”，现场局促的空间，让这些人宁愿住一房一厅。
　　其次，“土楼”建成之后如何运行，也是一个问题。对此，万科曾有过许多考虑，例如是否要捐给政府机构，或是借助政府力量进行招租，还是通过社会力量“外包”运行等等。事实上，按照最初的租金测算，每套套内面积在30平方米到40平方米左右的房屋，租金定在600元/月。按照这种租金水平，投资可能在20年内收回。但是，如果租金下调到400元/月，投资回收周期相应延长到25年。
　　记者了解到万科就曾经对相关政府部门提出，是否将“土楼”作为解决城市双特困户住房问题的一部分。但是，出于对特困户交通、工作等问题的考虑，相关部门并没有采纳万科的提议。
　　“土楼”盖了给谁住？
　　“土楼”的邻居万科四季花城已经开发到第8期；一街之隔，就是政府一个大型的廉租房小区。而“土楼”的性质，与两者都不相同。
　　这是一个类似于公益事业的行为，万科需要承担项目的整体运营。但是，做廉租房，万科却不甚了解目标客户的生活方式。
　　从目标客户群的锁定，到租金制定、商铺招租以及“自治”的低成本运行，每一个子课题分拆开来，都是一个涉及低收入群体生存状态的话题。万科内部也认为这种耗时费力的社会调查的确并非万科的强项。
　　按照万科广州公司的粗略估计，万科四季花城拥有5000户左右的入住规模之后，服务人员的规模就将在1000到2000人左右。他们都有可能是“土楼”的目标客户。再往外延，周边工厂的外来打工人员、百货超市员工，都被万科划定在目标客户群中。
　　同时，附近农民房的租赁价格很低，房型面积却大于万科目前的户型配置。记者了解到，农民房两房一厅的面积在60到70平方米左右，是“土楼”主力户型面积的一倍左右，租赁价格仅为250元/月，而“土楼”目前租金定价为400元/月。
　　事实上，在广州中心城区，服务人员的住宿方式往往十分固定，都由雇主在周边的“城中村”内租用一套两室一厅的农民房，每个房间内住4个青年员工，两室一厅便可以住8到10个人左右，平均每个人的住宿成本控制在100元/月以内。
　　依据“土楼”的设计，每套很难满足3个人的住房需求。这种房型配置与租金水平都与外来务工人员的生活状态产生分歧。
　　“根据目前万科‘土楼’的传播效应，更大的可能是吸引2000元月薪的大学毕业生。一般来说，房租在月薪的1/4到1/5，都在可以承受的范围之内。”业内人士分析称。但是，根据万科所作的调查，大学生又认为，可以住在这里，但是交通不便利，离工作地点太远。这又是一个矛盾。等到11月份清晰房型之后，这些问题可能会逐步得到解决。
社会实验？建筑试验？
郝倩
　　“激烈地讨论、谨慎地设计、不断地否定，甚至顾虑重重，顾此失彼——这就是一个实验过程的真相。”针对“土楼”的运行情况，一位万科内部员工在内刊上作了上述表述。
　　万科内部甚至考虑，“土楼”是否已经涉及一个哲学问题，而万科是否有能力替一个社区设计它的运行规则？
　　一堆问号背后，“土楼”管理方案仍在激烈争论中，却久未成形。
　　谁能住进来？按照万科广州公司目前的想法雏形，在广州和佛山交界处，1200元月薪便可以被列入低收入行列，要进入“土楼”居住，需要单位出具收入证明。如果供不应求，或许可以考虑“摇号”。
　　另一个细节问题是，如何操作商铺。类似商铺经营本身并非收益很大的生意。而一味提高租金，将直接抬升杂货铺货品的价格。
　　同时，297套房子究竟需要配置几个杂货店？万科预计要吸纳两家杂货铺，但是在“城中村”中，往往200套左右的出租屋群组，一个杂货铺便足矣。快餐店和洗衣房的经营模式，也都没有确定。
　　低成本管理更是一个悬而未决的问题。
　　万科内部经过测算发现，即使是0.8元/平方米/月的物业管理费（保证保安人员工资的最低标准），可能都不在目标租户的承受范围之内。为此，针对“土楼”物业管理费用的研讨方案就经历了三次会议。第一次会议曾经给出1.3元/平方米/月的最低成本费。
　　可否“零物管”？这是最新的讨论方向。以租户“自治”的方式实现“零物管”目前仍在探讨之中。
　　但是问题也随之涌现——租户如何“自治”？如果租户本身存在问题，谁来进行仲裁与管理？
　　同时，目前制定的租金，是否还可以上涨？因为本身是一个廉租房的项目，上涨会加大社会对此的质疑。项目组的想法是，如果连广州、佛山最低工资保障线都提高了，那么“土楼”的租金上调也无可厚非。
　　新“土楼”的设想原本与现在城市的真实情况十分贴合，因为类似的建筑可以与“城中村”、城市废弃地、工厂、城乡接合带、商业区、商务中心等进行拼贴，也与高速公路沿线拼贴。而“土楼”本身，可抵御周边环境的恶劣，创造相对温馨的内部小环境。
　　但是，当理想照进现实时，就有很多问题需要解决。
　　“要缓解由住房引发的社会矛盾，只有万科一家企业的努力是不够的，我希望这个项目能给政府部门和其他房地产企业带来启示。”这也是王石曾经公开表示的。
中国房地产协会副会长孟晓苏巧用股市资金，发起廉租房基金
叶国靖
　　因卸任中国房地产开发集团公司（下称“中房集团”）董事长一职而一度淡出公众视线的孟晓苏，昨天以中国房地产协会副会长的身份，作为地产金融倡导者与发起人重回前台。他在上海举行的“中国别墅发展论坛”上透露说，自己目前正研究发起一只廉租房基金。
　　“我国的廉租房向来是由政府财政补贴的，需要大量的资金投入，但财政并不宽裕。如果贷款搞廉租房，相对低廉的租金水平又怎么还得起银行？”孟晓苏表示，“目前社会上有两个突出现象，一是廉租房缺乏资金，二是股市流动性过剩。如果能把廉租房和目前繁荣的股市联通在一起，既可以解决股市资金过剩的问题，同时可以为建立健全住房保障体系带来资金保障。”
　　孟晓苏进一步透露说，他目前研究发起的这只廉租房基金，未来还要将廉租房打包上市。
　　他认为“廉租房是优质资产，打包上市将是良好的资本载体。可以比较的是，目前国外发行的成熟的REITs，通过集中社会资金购买固定收租型物业，一般收益率在7%~8%。香港特区政府就采纳了将保障性住房‘居屋’上市的做法，在为政府解决难题的同时也带来了良好的经济收益，促进经济繁荣。在美国，州立的监狱甚至都有发行REITs的成功案例。在这方面，中国需要向他们学习长处，在楼市与股市之间架起资本的桥梁。如果把廉租房推出上市，不但长期牛市可以期待，而且使得住房保障体系有了稳定的资金支持，有利于社会和谐。”
　　有意思的是，孟晓苏还提出，以往地方政府堆积的大量存量资产，许多是抵押给国家开发银行，并且拿到的抵押贷款成数也比较低，政府资源被固化。事实上，地方政府堆积的大量存量资产也可以通过发行REITs的方式，实现上市流通。这样不但保证了财政资金的安全性，还可以为社会保障系统提供资金支持。