☆经营分析☆◇港澳资讯000014更新日期2007-08-26◇灵通V4.0
★本栏包括【1.主营构成】、【2.经营投资】、【3.关联企业经营状况】
【1.主营构成】
【2007年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称　　　　　　｜营业收入｜营业利润｜毛利率｜占主营业务｜
｜　　　　　｜(万元)｜(万元)｜(%)｜收入比例(%)｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产(行业)｜4678.1｜2527.2｜54.02｜94.30｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜世纪村三期(产品)｜3776.4｜1933.9｜51.21｜76.12｜
｜世纪村二期ii(产品)｜328.1｜196.5｜59.89｜6.61｜
｜世纪村二期i(产品)｜206.4｜114.3｜55.38｜4.16｜
｜其他(产品)｜367.2｜282.5｜76.95｜7.40｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜深圳市(地区)｜4960.8｜-｜-｜100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘

【2006年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称　　　　　　｜营业收入｜营业利润｜毛利率｜占主营业务｜
｜　　　　　｜(万元)｜(万元)｜(%)｜收入比例(%)｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产(行业)｜33482.8｜11928.7｜30.16｜100.00｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜深圳世纪村项目(产品)｜33482.8｜11928.7｜30.16｜100.00｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜深圳市(地区)｜33482.8｜-｜-｜100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘

【2006年三季度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称　　　　　　｜营业收入｜营业利润｜毛利率｜占主营业务｜
｜　　　　　｜(万元)｜(万元)｜(%)｜收入比例(%)｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发与经营业(行业)｜31275.2｜10960.7｜35.05｜100.00｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜世纪村(产品)｜31275.2｜10960.7｜35.05｜100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘

【2006年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称　　　　　　｜营业收入｜营业利润｜毛利率｜占主营业务｜
｜　　　　　｜(万元)｜(万元)｜(%)｜收入比例(%)｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜世纪村项目(产品)｜26520.9｜9200.5｜29.49｜100.00｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发与经营业(行业)｜26520.9｜9200.5｜29.49｜100.00｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜深圳市(地区)｜26520.9｜-｜-｜100.00｜
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【2.经营投资】

经营情况评述
【2007年半年报】
董事会报告
（一）董事会讨论与分析
2007年是调控政策的执行年。调控的措施主要体现在，增加中小户型商品房、中低价商品房、经济适用房和廉租房的供应量；抑制高档商品房的供应和需求，增强监管和税收力度（土地增值税、物业税）；规范房地产行业开发销售和流通环节（期房限售、土地出让金收支管理等）。在今年的政府工作报告中，政府肯定了房地产行业重要性，要维持行业的持续健康增长；提出住房建设和消费需要引导。政府将对房地产行业进行持续调控，政策调控的主要目的是希望能够稳定房价、维护金融市场的安全运行、保持宏观经济的快速发展以及构建和谐社会。未来行业调控方式是政府调控与市场机制相结合；调控的重点是集约利用土地，增加有效供应量。
报告期内，公司的收入主要来自于世纪村的尾盘销售，合并报表反映的营业总收入为49,607,830.52元、营业利润为-4,452,371.24元、利润总额为-4,413,149.24元、净利润为-3,254,176.21元，分别比上年同期降低了81.39%、108.71%、108.66%和107.52%。其中房地产开发上半年实现销售收入4,678.08万元，占公司主营业务收入94.31%，销售成本2,150.84万元，毛利率为54.02%。
2007年由于公司地产项目尚未进入结算期,预计2007年业绩比2006年有较大的下降。在此困难局势下，公司将继续围绕发展主题，坚持品牌策略，突出成本工作重点，一手抓经营，一手抓管理，以努力构建扎实、稳健、可持续的外在经营态势，精心营造和谐、质朴的内部管理环境。
在下半年的工作中，做好世纪村王府商业裙楼的销售，积极推进世纪假日广场、长沙世纪城项目、新乡世纪村项目的施工建设。
公司经营范围是在合法取得土地使用权范围内从事房地产开发经营业务；物业租赁业；国内商业，物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；兴办实业（具体项目另报）。
1、经营成果情况
单位元
项目2007年1－6月2006年1－6月增减（％）
营业总收49,607,830.52266,629,902.55-81.39%
营业成本21,508,442.97173,203,548.73-87.58%
销售费用4,484,629.904,771,550.59-6.01%
财务费用4,043,426.672,333,912.1273.25%
营业利润-4,452,371.2451,126,741.13-108.71%
利润总额-4,413,149.2450,971,432.19-108.66%
归属于母公司所有者的
-3,254,176.2143,302,342.90-107.52%
净利润
（1）“主营总收入”较上年同期下降81.39%，主要系公司目前属尾盘销售，可供销售的存货减少所致。
（2）“财务费用”较上年同期增加73.25%，主要系流动资金贷款利息费用增加所致。
（3）“归属于母公司所有者的净利润”较上年同期减少107.52%，主要系主营业务利润减少所致。
2、财务状况单位元
项目2007年6月30日2006年6月30日增减（％）
总资产1,011,516,398.99946,114,707.826.91%
其中货币资金58,812,605.6958,010,488.831.38%
存货740,923,726.45390,223,288.9789.87%
短期借款190,000,000.0035,000,000.00442.86%
预收账款33,597,183.5482,836,365.55-59.44%
股东权益373,145,733.52354,042,837.635.40%
（1）“总资产”较上年同期增加6.91%，主要系公司于报告期新增银行贷款等因素所致。
（2）“存货”较上年同期增加89.87%，主要系公司控股子公司长沙沙河水利投资置业有限公司已取得楚家湖地块的土地使用权证，将其预付的土地款等转入开发成本所致。
（3）“短期借款”较上年同期增加442.86%，主要系公司于报告期新增银行贷款所致。
（4）“预收账款”较上年同期减少59.44%，主要系报告期内达到收入确认条件的预收款确认收入所致。
（5）“股东权益”较上年同期增长5.40%，主要系上年7-12月新增净利润所致。
3、主营业务分行业、产品情况表
单位元
毛利率
行业主营业务收入主营业务成本
（％）
房地产46,780,829.0021,508,442.9754.02%
其中关联交易---
毛利率
产品主营业务收入主营业务成本（％）
世纪村三期37,763,705.0018,424,944.0751.21%
世纪村二期II3,281,000.001,316,100.0059.89%
世纪村二期I2,064,400.00921,120.0055.38%
其他3,671,724.00846,278.9076.95%
合计46,780,829.0021,508,442.9754.02%
其中关联交易---
续上表
主营业务收入主营业务成本毛利率比上
行业比上年同期增比上年同期增年同期增减
减（％）减（％）（％）
房地产-82.36%-87.58%上升19.33个百分点
其中关联交易---
主营业务收入主营业务成本毛利率比上
产品比上年同期增比上年同期增年同期增减
减（％）减（％）（％）
世纪村三期-82.06%-86.78%上升17.42个百分点
世纪村二期II-92.35%-94.99%上升21.17个百分点
世纪村二期I-63.38%-73.42%上升16.85个百分点
其他-40.70%-79.35%上升43.14个百分点
合计-82.36%-87.58%上升19.33个百分点
其中关联交易---
关联交易报告期内公司向控股股东及其子公司销售产品和提供劳务的关联交易金额为0元。
定价原则
（二）公司经营中的问题与困难
2007年公司项目开发对建设资金需求较大，项目公司融资条件有待完善，且公司目前资产规模较小，盈利能力和抗风险能力弱，可提供现金流的经营性资产很少，造成公司资金的压力，融资任务艰巨。公司在加大异地战略布局步伐的同时、将加快项目拓展与开发速度，并密切关注宏观经济形势与市场环境的变化，提高对行业出现阶段性、区域性拐点的预见性，深入进行市场和产品的研究，不断提高设计和开发能力，力争在新的发展环境中，取得先机。
（三）公司2007年上半年的投资情况
1、报告期内募集资金使用情况
报告期内公司无募集资金情况。公司前次募集资金投资所形成的资产已随2001年2月实施的重大资产重组置换出公司，故公司也没有以前募集延续到报告期使用的募集资金。
2、报告期内公司运用重大非募集资金投资情况
报告期内公司房地产投资的重点是沙河世纪假日广场项目、长沙世纪城项目及新乡世纪村项目。

项目名称开工时间预计竣工时间预计总投资
沙河世纪假日广场2005.22008.1242,000.00万元
长沙世纪城项目2004.032009.12149,647.00万元
新乡世纪村项目2006.10.282009.12.2839,600.00万元
合计
续上表
项目名称期末数期初数
沙河世纪假日广场180,477,978.51154,460,337.49
长沙世纪城项目382,925,584.72377,757,469.72
新乡世纪村项目75,155,280.0862,914,398.56
合计638,558,843.31595,132,205.77


投资情况说明
公司2007年上半年的投资情况
1、报告期内募集资金使用情况
报告期内公司无募集资金情况。公司前次募集资金投资所形成的资产已随2001年2月实施的重大资产重组置换出公司，故公司也没有以前募集延续到报告期使用的募集资金。
2、报告期内公司运用重大非募集资金投资情况
报告期内公司房地产投资的重点是沙河世纪假日广场项目、长沙世纪城项目及新乡世纪村项目。

项目名称开工时间预计竣工时间预计总投资
沙河世纪假日广场2005.22008.1242,000.00万元
长沙世纪城项目2004.032009.12149,647.00万元
新乡世纪村项目2006.10.282009.12.2839,600.00万元
合计
续上表
项目名称期末数期初数
沙河世纪假日广场180,477,978.51154,460,337.49
长沙世纪城项目382,925,584.72377,757,469.72
新乡世纪村项目75,155,280.0862,914,398.56
合计638,558,843.31595,132,205.77



经营情况评述
【2006年年报】
报告期内公司经营情况的回顾
公司以房地产开发为核心业务，跨区域、多项目、规模化运作格局初步形成。
公司报告期内，公司全年实现经营收入3.35亿元，新开工面积20万M2，包括世纪假日广场项目10.3万M2和新乡世纪村项目9.7万M2,销售面积3.6万M2，实现销售收入3.35亿元。
在经营方面，公司2006年紧抓“世纪村”尾盘的销售、“世纪假日广场”和新乡“世纪村”的工程进度，以及长沙项目的拆迁等4项重点工作，紧扣项目开发和工程施工的关键环节，着力提高跨区域、多项目运作能力，按时且保质保量完成了年度开发建设任务。世纪假日广场项目施工进度进展顺利；长沙项目拆迁工作取得突破性进展，目前已完成拆迁总量的96%，合同倒地70%，为项目的尽快施工创造了有利条件；新乡世纪村项目一期于2006年10月正式开工。
在土地储备方面，公司还在拓展异地新项目方面进行了尝试。
在公司治理结构方面，公司针对内部组织架构和经营环境的变化，紧紧围绕制度完善和管理创新这一推动企业发展的主线，通过建立健全和落实规章制度，公司内部管理得到不断规范和加强。具体措施包括进一步完善对所属项目公司的管理；完善全面预算管理；合理安排财务资金；规范行政管理。
（一）报告期内公司总体经营情况
1、公司经营成果情况
单位人民币元
项目2006年度2005年度增减(%)
主营业务收入334,827,465.68438,849,918.74-23.70%
主营业务利润100,993,275.53114,639,541.49-11.90%
利润总额36,549,993.3338,302,564.63-4.58%
净利润31,022,151.2131,539,262.82-1.64%
分析公司主营业务为房地产开发与销售，报告期内主营业务收入比上年同期下降23.70％，主要是房屋销售面积较去年同期减少；主营业务利润比上年同期下降11.90％，主要是公司销售收入减少，销售毛利额减少。
报告期内公司所有投资和取得收益项目均在中国深圳实现。
2、按行业划分主营业务收入、成本、利润构成情况
单位人民币万元
项目主营业务收入主营业务成本
金额比上年同期金额
增减（％）
房地产开发33,482.75-23.70%21,554.01
接上表:
项目主营业务利润
比上年同期金额比上年同期
增减（％）增减（％）
房地产开发-28.61%10,099.33-11.90%
（三）对公司未来发展的展望
1、主要政策和市场变化
2006年堪称中国房地产行业的宏观调控年，本年度政府工作报告在肯定房地产行业的支柱产业地位的同时，表示将继续严格执行宏观调控政策。中央政府在2006年加大了宏观调控的广度、深度和力度，以确保社会稳定与经济发展的安全性。
2006年3月5日，国务院总理温家宝所作的政府工作报告明确提出，要继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题，表明了中央政府对房地产宏观调控的一个主要政策指向。2006年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，提出了促进房地产业健康发展的六条措施（“国六条”），正式拉开了2006年宏观调控序幕。紧接着在5月29日，九部委联合出台了《关于调整住房供应结构，稳定住房价格的意见》（“国十五条”），对“国六条”进一步细化。此后政府在住房结构、土地督察与土地出让管理、二手房交易营业税与所得税征收、住房贷款首付比例与房地产开发贷款要求、限制外资炒房、规范购房外汇管理、规范房地产市场交易秩序和信息透明化等各个方面出台了一系列的调控政策。央行也相应地采取了从紧的货币政策，一年内两次上调利率，三次上调存款准备金率，以回收市场上过多的流动性，试图遏制投资过热与资产价格过快上涨的局面。解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题，进一步完善金融、信贷、土地、税收、销售等方面的政策措施，继续整顿房地产业的市场秩序。这一系列政策的出台将对行业经营环境产生深刻的影响。九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见》中提出的“70％不超过90平方米”的目标，将彻底改变未来市场的供应结构。
在密集的宏观调控政策的影响下，虽然房地产价格的增长速度有所放慢，但是房地产投资、商品房销售面积的增长速度反而有所加快。按照国家统计局监控的数据，2006年全国房价涨幅5.6%，低于05年6.7%，房价上涨速度有了一定的回落；全国70个大中城市中，06年房价同比涨幅最高的主要城市为深圳12.2%、北京8.6%、广州6.0%、下降的城市只有上海，同比下降1.0%。，06年全年房地产开发投资同比增长23.0%，高于05年19.8%的增速，房地产投资占固定资产投资的比例为17.6%，与05年基本持平。商品房销售面积仍然保持了较快的增长，06年全国商品房销售面积增幅达到37%，同比增长近10个百分点，竣工面积小于销售面积。反映未来市场供应量的新开工商品房面积在2006年同比增长16.9%，增幅比去年同期上升6个百分点。
2、管理层看法
宏观调控已经成为行业的常态，行业将继续受到政策调控影响，但政策调控目标是规范而不是消灭市场，消费者的有效需求才是一个市场存在的理由。房地产市场供求基本平衡并稳步发展，价格保持平稳，市场秩序良好，才是政府对行业进行调控的最终目的。这对于公司来说，即是挑战，也意味着发展机遇。
对于行业的长期前景，公司依然认为，行业仍处于景气阶段，房地产支柱产业的地位不变。
未来行业仍处于景气阶段决定住宅市场基本走势的，是经济的成长性、人口结构和居住形态的变迁。持续增长的经济、充足的真实消费需求（来自城市化、消费升级、新增就业人口置业等）、人民币升值趋势等因素决定了行业未来依然处于景气阶段。在可预见的将来，中国经济仍将保持快速增长的势头，这为中国房地产的长期可持续发展提供了良好的经济环境。城市化进程直接推动房地产发展；未来十年中国人口仍将继续增长，并伴随家庭规模的不断小型化。而随着工商社会的全面成型，中国也正处于全球最快的城市化进程中。世界银行的研究表明，住宅需求与人均GDP有着密切的联系，当一个国家人均GDP在600－800美元时，房地产进入高速发展期；当人均GDP进入1,300—8,000美元时，房地产进入稳定快速增长期；在一国人均居住面积达到30－35平方米之前，城镇居民将保持旺盛的居住需求。2005年，我国人均GDP接近1,703美元，而全国城镇人均住宅建筑面积为26.11平方米，这些都表明中国房地产面临良好的发展前景。
房地产支柱产业的地位不变，参照同期美国的发展情况，房地产业在GDP中的比重应平均在年10％以上，而我国现有的房地产发展水平增加值仅占GDP的2％，贡献度不足10％，尚处于较低的发展阶段。参照同等GDP发展阶段中，美国、日本、西德、法国的情况看，住宅投资应在固定资产投资中约三十年间的周期中占20％或更高的比重，而目前我国住宅投资仅占固定资产投资约12％的比重，远远低于经济发展的需求。日本房地产增加值对GDP的贡献率高达31.5％，在1990~2000年泡沫破灭之后仍保持平均年占GDP的12.3％。因此可以预见在未来的二、三十年的中国经济发展中，房地产必然仍将无支柱产业之名而行其实。
3、对公司未来经营展望
（1）行业趋势
2007年，对我们公司来说，是希望与困难同在、机遇与挑战并存的一年。国家对房地产的政策调控效应进一步显现，利率已进入一个上升通道，这些政策短期内都将对房地产业形成高压态势。但从一个较长时间范围看，由于土地资源的日益稀缺，政府对人民改善住宅条件的支持，都必将促使房地产业的健康稳定发展，这也为我们提供了一个良好机遇。
从内部来看，2007年是影响公司改革和发展进程的关键一年。我公司目前在项目运作、人才引进等方面还存在不少薄弱环节，特别是现阶段面临前所未有的多项目同时开发建设的复杂局面。所以说，新的一年任务相当艰巨，责任更加重大。
（2）2007年经营计划
由于房地产项目结算的不均衡性，预计公司07年进入结算的项目相比06年大幅度减少，这将对公司07年业绩产生一定影响。
2007年，公司将要重点抓好以下几个房地产项目的开发与建设世纪假日广场目前该项目建设进展顺利，力争在2007年完成大部分主体结构。长沙项目预计07年完成拆迁工作、方案设计工作与湖岸整治工作要齐头并进，力争2007年底前实现一期项目开工。新乡项目新乡项目要力争上半年一期多层全面竣工发售，11月一期小高层竣工，一期高层年内完成主体封顶；二期项目年内全面动工。
适时增加土地储备工作。有效增加项目土地储备是确保房地产企业持续稳健发展的一项重要工作。为确保后续项目的持续开发和建设，公司除在深圳本土及周边地区外，还组织人员远赴重庆、成都等内陆地区考察项目，尝试参与市场竟拍，积极开展项目土地资源储备。
二、公司投资情况
（一）报告期内无募集资金或报告期之前募集资金的使用延续到报告期。
（二）报告期公司对外投资情况
2006年12月15日，公司第五届董事会第三十二次会议审议通过公司与新乡市世纪置业有限公司签订《追加投资协议书》的议案。2005年，公司与新乡市城市建设投资开发有限责任公司（以下简称“新乡城投”）、沙河实业股份有限公司工会委员会（以下简称“沙河工会”）在新乡市共同投资成立了新乡市世纪置业有限公司（以下简称“世纪置业”）。世纪置业注册资本人民币8,000万元，公司占60％股份、新乡城投占30％股份、沙河工会占10％股份。
2006年1月23日，世纪置业竞得位于新乡市平原路与新中大道十字东南角一块土地用地编号2005-47号，土地面积79,228.27平方米，建筑容积率不小于2.5，建筑密度不大于40％。
为缓解世纪置业开发项目运作暂时资金短缺状况，公司和新乡城投决定与世纪置业签订《追加投资协议书》。公司分两次向世纪置业追加投资，第一笔追加投资款人民币1,000万元，期限为2007年1月15日-2007年5月31日；第二笔追加投资款人民币1,000万元，期限为2007年3月1日-2007年5月31日。新乡城投追加投资款人民币1,000万元，期限为2007年4月1日-2007年6月30日。世纪置业按投资款实际使用天数，参照一年期银行贷款利率按月计息，以付现方式结算支付，世纪置业将按照约定期限清偿投资款，逾期偿还按照逾期额每日0.05％支付罚息。公告刊登在2006年12月28日《证券时报》。
（三）报告期内非募集资金投资的重大项目
1、沙河世纪假日广场2005年2月开工，预计于2007年12月竣工，预计总投资额42,000万元，报告期内累计投资额为15,446万元。
2、长沙楚家湖项目2004年3月开工，预计于2009年12月竣工，预计总投资额149,647万元，报告期内累计投资额为37,776万元。
3、新乡世纪村项目2006年10月开工，预计于2008年12月竣工，预计总投资额39,600万元，报告期内累计投资额为6,291万元。


投资情况说明
公司投资情况
（一）报告期内无募集资金或报告期之前募集资金的使用延续到报告期。
（二）报告期公司对外投资情况
2006年12月15日，公司第五届董事会第三十二次会议审议通过公司与新乡市世纪置业有限公司签订《追加投资协议书》的议案。2005年，公司与新乡市城市建设投资开发有限责任公司（以下简称“新乡城投”）、沙河实业股份有限公司工会委员会（以下简称“沙河工会”）在新乡市共同投资成立了新乡市世纪置业有限公司（以下简称“世纪置业”）。世纪置业注册资本人民币8,000万元，公司占60％股份、新乡城投占30％股份、沙河工会占10％股份。
2006年1月23日，世纪置业竞得位于新乡市平原路与新中大道十字东南角一块土地用地编号2005-47号，土地面积79,228.27平方米，建筑容积率不小于2.5，建筑密度不大于40％。
为缓解世纪置业开发项目运作暂时资金短缺状况，公司和新乡城投决定与世纪置业签订《追加投资协议书》。公司分两次向世纪置业追加投资，第一笔追加投资款人民币1,000万元，期限为2007年1月15日-2007年5月31日；第二笔追加投资款人民币1,000万元，期限为2007年3月1日-2007年5月31日。新乡城投追加投资款人民币1,000万元，期限为2007年4月1日-2007年6月30日。世纪置业按投资款实际使用天数，参照一年期银行贷款利率按月计息，以付现方式结算支付，世纪置业将按照约定期限清偿投资款，逾期偿还按照逾期额每日0.05％支付罚息。公告刊登在2006年12月28日《证券时报》。
（三）报告期内非募集资金投资的重大项目
1、沙河世纪假日广场2005年2月开工，预计于2007年12月竣工，预计总投资额42,000万元，报告期内累计投资额为15,446万元。
2、长沙楚家湖项目2004年3月开工，预计于2009年12月竣工，预计总投资额149,647万元，报告期内累计投资额为37,776万元。
3、新乡世纪村项目2006年10月开工，预计于2008年12月竣工，预计总投资额39,600万元，报告期内累计投资额为6,291万元。


【3.关联企业经营状况】
【截止日期】2006-12-31
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｜关联企业名称｜营业收入(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
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｜深圳市沙河置地投资有限公司｜｜｜2004.00｜
｜深圳市英联国际不动产有限公｜｜157.00｜478.00｜
｜司｜｜｜｜
｜深圳市筑乐科技有限公司｜｜-234.00｜727.00｜
｜长沙沙河水利投资置业有限公｜｜-710.00｜41978.00｜
｜司｜｜｜｜
｜新乡市世纪置业有限公司｜｜-436.00｜7585.00｜
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