☆经营分析☆◇港澳资讯000090更新日期2007-08-16◇灵通V4.0
★本栏包括【1.主营构成】、【2.经营投资】、【3.关联企业经营状况】
【1.主营构成】
【2007年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称　　　　　　｜营业收入｜营业利润｜毛利率｜占主营业务｜
｜　　　　　｜(万元)｜(万元)｜(%)｜收入比例(%)｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发与经营(行业)｜2991.8｜2169.7｜72.52｜3.00｜
｜市政工程建设与管理(行业)｜90364.8｜4361.6｜4.83｜90.51｜
｜出租及服务业(行业)｜6218.1｜2251.0｜36.20｜6.23｜
｜工商业(行业)｜11251.7｜195.3｜1.74｜11.27｜
｜内部行业间抵销(行业)｜-10988.3｜0.0｜0.00｜-11.01｜
｜合计(行业)｜99838.1｜8977.6｜8.99｜100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘

【2006年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称　　　　　　｜营业收入｜营业利润｜毛利率｜占主营业务｜
｜　　　　　｜(万元)｜(万元)｜(%)｜收入比例(%)｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜市政工程与建筑施工(行业)｜136585.6｜6154.0｜1.22｜69.26｜
｜房地产开发与经营(行业)｜44548.1｜20273.2｜38.78｜22.59｜
｜出租与服务业(行业)｜14131.0｜4603.8｜27.82｜7.17｜
｜工商业(行业)｜25349.7｜2361.4｜9.15｜12.86｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜市政工程与建筑施工(产品)｜136585.6｜6154.0｜1.22｜69.26｜
｜房地产开发与经营(产品)｜44548.1｜20273.2｜38.78｜22.59｜
｜出租与服务业(产品)｜14131.0｜4603.8｜27.82｜7.17｜
｜工商业(产品)｜25349.7｜2361.4｜9.15｜12.86｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜广东省(地区)｜190776.4｜-｜-｜96.75｜
｜其他地区(地区)｜6417.0｜-｜-｜3.25｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘

【2006年三季度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称　　　　　　｜营业收入｜营业利润｜毛利率｜占主营业务｜
｜　　　　　｜(万元)｜(万元)｜(%)｜收入比例(%)｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜土木工程建筑业(7-9月)(行｜37830.9｜1544.2｜1.86｜27.52｜
｜业)｜｜｜｜｜
｜房地产开发与经营业(7-9月｜9127.1｜5481.2｜51.66｜6.64｜
｜)(行业)｜｜｜｜｜
｜租赁服务业(7-9月)(行业)｜2817.4｜1192.7｜37.03｜2.05｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜市政工程与建筑施工(7-9月｜37830.9｜1544.2｜1.86｜27.52｜
｜)(产品)｜｜｜｜｜
｜商品房(7-9月)(产品)｜9127.1｜5481.2｜51.66｜6.64｜
｜物业管理及出租(7-9月)(产｜2817.4｜1192.7｜37.03｜2.05｜
｜品)｜｜｜｜｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘

【2006年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称　　　　　　｜营业收入｜营业利润｜毛利率｜占主营业务｜
｜　　　　　｜(万元)｜(万元)｜(%)｜收入比例(%)｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜商品房(产品)｜25048.8｜6504.4｜21.51｜28.56｜
｜酒店及服务(产品)｜939.4｜328.7｜32.43｜1.07｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜其他行业(行业)｜-4013.6｜39.6｜-0.99｜-4.58｜
｜土木工程建筑业(行业)｜59456.2｜1441.0｜-0.55｜67.80｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜上海市(地区)｜523.2｜-｜-｜0.60｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜涂料产品(产品)｜1334.7｜341.9｜25.44｜1.52｜
｜土木工程建筑(产品)｜59456.2｜1441.0｜-0.55｜67.80｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜租赁服务业(行业)｜4927.8｜1725.8｜29.76｜5.62｜
｜房地产开发与经营业(行业)｜25048.8｜6504.4｜21.51｜28.56｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜浙江省(地区)｜1130.6｜-｜-｜1.29｜
｜海南省(地区)｜102.7｜-｜-｜0.12｜
｜广东省(地区)｜89950.4｜-｜-｜102.57｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜日用化学产品制造业(行业)｜1334.7｜341.9｜25.44｜1.52｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜物业管理及租赁(产品)｜4927.8｜1725.8｜29.76｜5.62｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜餐饮业(行业)｜939.4｜328.7｜32.43｜1.07｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘

【2.经营投资】

经营情况评述
【2007年半年报】
报告期内经营成果、财务状况分析
由于受房地产开发与经营周期性影响，上半年销售的龙岗天健现代城未达到收入确认条件，致使已收到的销售款4.99亿元暂不能结转收入，从而导致公司整体经济效益与上年同期相比降幅较大。上半年实现营业总收入9.98亿元，同比增长13.3%；实现利润总额3,147.15万元，同比下降51.5%；实现净利润2,112.65万元，同比下降64.5%；每股收益0.07元，上年同期为0.25元，每股减少0.18元。
2007年1月1日公司开始执行新会计准则，将战略持有的A股上市公司股票投资归类为可供出售金融资产并以公允价值进行后续计量，该类金融资产公允价值的变动影响公司每个资产负债表日的股东权益，特别是对“莱宝高科”（股票代码002106）股票投资以公允价值计量，在尚未出售前将使公司全面摊簿净资产收益率与过去年度相比有较大幅度下降，而每股净资产与过去年度相比有较大幅度增长。报告期末，公司净资产收益率为0.73％，同比下降2.5个百分点；每股净资产9.49元，年初数为6.06元，比年初增加3.43元。
报告期内公司经营情况
（一）上半年公司经营情况
报告期内，根据年初制定的总体工作思路和工作部署，公司紧紧抓住生产经营、市政总改制、三项制度改革三大主线，突出主营业务，大力拓展市场，积极推进各项重点工作，生产经营继续保持稳定发展态势。上半年房地产开发与经营、市政工程建设与管理、出租及服务业、水务投资、主辅分离改制情况如下
1、房地产开发与经营龙岗天健现代城于4月22日开始销售，截至6月底销售住宅644套，占楼盘总套数的67%，销售面积8.09万平方米，销售金额8.08亿元，销售均价超过9,500元/平方米，回笼资金4.99亿元，该项目上半年已售部分预计第三、四季度达到收入确认条件。长沙天健芙蓉盛世（一期）开发进入正轨，项目前期进度比较缓慢，后期进度有所加快，报告期内主体工程已建至4－5层。该项目销售中心于4月10日正式对外开放，目前正抓紧各项工作，预计第四季度对外预售。龙岗阳光天健城筹建工作进展顺利，规划设计方案已通过报建审批，5月份举行了开工奠基仪式，目前正在进行方案设计修改和地质勘探、围墙施工、土方开挖等前期工作。宝安天健时尚空间项目经过多轮方案调整，目前已向规划部门提交了规划方案，正抓紧各项前期筹备工作。上半年先后考察了绍兴、梅州、重庆等城市等20多个项目，参加了3次土地竞拍，其中6月28日以1.66亿元成功竞得深圳福田保税区B105-100地块，该地块占地面积5,000平方米，建筑容积率3.2，总建筑面积16,000平方米，有较好的地域优势和良好的发展空间。
2、市政工程建设与管理上半年，中标工程24个，中标率22%，签约工程总造价约7.4亿元（其中深圳地区占76.4%；广东其他地区占15.4%；省外占8.1%），同比签约金额增加17%，完成全年经营计划49%。重大工程有深圳地铁三号线3105标，深圳市横坪一级公路A段路面工程，珠海金唐西路市政道路工程，福龙路沥青路面工程等。上半年，在建工程共53项，竣工5项，一次交验优良率100%。累计上半年止，已完工工程共计94项，其中已结算60项。
深圳市东部沿海高速公路莲塘至盐田段工程（简称“深盐二通道”）由于受征地拆迁影响，直到5月份影响项目进展的外界障碍才全部扫除，工程全线进入建设高峰期。项目投资完成情况截至6月底，项目主体标段累计完成产值6.30亿元，占项目合同总额（12.86亿元）的49%,占投资计划的41.8%；主要工程进度情况隧道工程洞身开挖完成10,286米,占总长度的84.3%。桥梁工程下部结构完成51.6%。
3、出租及服务业该行业效益稳定，实现主营业务收入6,218.11万元，营业成本3,967.09万元，毛利率36.20%。天健物业公司绍兴分公司新承接物业9.6万平方米，衡阳分公司已签订18万平方米商住小区物业管理合同。
4、水务投资公司情况
参股企业深圳市水务投资有限公司上半年先后完成了宁国城市供水TOT项目、签约开平供水集团股权转让项目、签约宣城污水处理厂BOT项目协议。另处，还参与了南京污水厂项目的投标，重点跟踪了开封、山东微山和甘肃武威等项目。截至6月底，该公司实现主营业务收入1.45亿元，实现利润总额1,349万元，实现净利润787万元，我方投资收益为236万元。水务投资公司资产快速增值，资产总额达19.9亿元,净资产达7.87亿元。
5、部分下属全资企业改制工作情况为了集中做大做强房地产业，公司于4月初确定了下属市政工程总公司、天健物业管理公司、茂华装饰工程公司、天健涂料科技开发公司四家法人企业为主辅分离改制主体，改制立项于6月中旬获得深圳市国资委书面批复。目前已选定了审计、评估、财务顾问、法律等中介机构，正在拟定改制企业资产重组方案。本次改制方案的核心内容是将全部建筑施工业务、工贸及酒店服务等业务分离改制，保留房地产开发业务、城市基础设施投资及代建制业务。目前主辅分离改制工作正在有序推进，力争年底或最迟明年上半年完成。
（二）主营业务范围及经营状况
公司已从建筑施工企业成功转型为房地产开发企业。现主营业务为房地产开发与经营、市政工程建设和管理。
1、按行业划分主营业务收入、营业成本及毛利率情况
单位（人民币）万元
分行业营业收入营业成本毛利率（%）
房地产开发与经营2,991.78822.1372.52%
市政工程建设与管理90,364.8086,003.164.83%
出租及服务业6,218.113,967.0936.20%
工商业11,251.7311,056.461.74%
内部行业间抵销-10,988.28-10,988.280.00%
合计99,838.1490,860.568.99%
接上表:
分行业营业收入比上年营业成本比上年毛利率比上年
同期增减（%）同期增减（%）同期增减（%）
房地产开发与经营-88.06%-95.57%46.55%
市政工程建设与管理76.07%70.71%2.99%
出租及服务业1.74%1.53%0.13%
工商业16.98%27.10%-7.83%
内部行业间抵销
合计13.34%17.27%-3.05%
占主营业务收入或主营业务利润10%以上的行业及经营活动情况
单位（人民币）万元
分行业或分产品营业收入营业成本毛利率（％）
房地产开发与经营2,991.78822.1372.52%
市政工程建设与管理90,364.8086,003.164.83%
出租及服务业6,218.113,967.0936.20%
三、报告期内投资情况
（一）募集资金使用情况
公司2006年非公开发行股票7,000万股，募集资金5.075亿元，扣除发行费用后，实际募集资金净额4.98亿元，2006年12月27日上述募集资金已汇入公司账户。募集资金使用方式是通过增加天健地产注册资本，最终投入到深圳龙岗阳光天健城项目。全年计划使用募集资金18,097万元，报告期内实际使用了486.20万元，占年计划的2.69%，该项目进展缓慢原因是修改设计方案，导致施工进度比原计划滞后。目前正在进行方案设计修改和地质勘探、围墙施工、土方开挖等前期工作。
募集资金运用表
单位（人民币）万元
募集资金总额50,750本报告期已使用募集资金总额486.20
已累计使用募集资金总额
承诺项目拟投入金额是否变实际投产生收益是否符合是否符合预
更项目入金额情况计划进度计收益
合计18,097否486.20无否否
未达到计划进度和收益的说施工进度比原计划滞后
明（分具体项目）
变更原因及变更程序说明（没有变更
分具体项目）
尚未使用的募集资金用途及储存在公司募集资金专项账户
去向
（二）非募集资金投资情况
报告期内，公司已投入使用募集资金和非募集资金总额共计45,040.2万元，其中非募集资金投资总额44,554.2万元（完成年度计划28.65％）。
上半年非募集资金投资项目、项目进度及收益情况表
单位人民币万元
投资项目年度计划数报告期完成数完成比例（%）项目进度收益情况
长沙天健芙
蓉盛世（一期）38,10210,70028.1%主体工程施工0
长沙天健芙蓉
盛世（二期）10,000120.12%前期准备0
龙岗天健现代城42,35117,16840.5%主体已封顶配
套工程施工0
天健大厦1,50090.6%前期准备0
阳光天健
城（注:募*18,097*486.2*2.69%基础工程施工0
集资金投入）
天健时尚空间5,075651.3%前期准备0
购地58,50016,60028.4%6月28日竞得福田
保税区B105-0
100宗地使用权
小计155,52844554.228.65%
*173,625*45040.2*25.94%
注①除龙岗阳光天健城为募集资金投入项目外，其余为非募集资金投入项目。
②小计加*号数为募集资金与非募集资金合计数。
(三)预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动的警示及说明
年初至下一报告期期末的累计净利润与上年同期相比没有发生大幅度变动。

投资情况说明
报告期内投资情况
（一）募集资金使用情况
公司2006年非公开发行股票7,000万股，募集资金5.075亿元，扣除发行费用后，实际募集资金净额4.98亿元，2006年12月27日上述募集资金已汇入公司账户。募集资金使用方式是通过增加天健地产注册资本，最终投入到深圳龙岗阳光天健城项目。全年计划使用募集资金18,097万元，报告期内实际使用了486.20万元，占年计划的2.69%，该项目进展缓慢原因是修改设计方案，导致施工进度比原计划滞后。目前正在进行方案设计修改和地质勘探、围墙施工、土方开挖等前期工作。
募集资金运用表
单位（人民币）万元
募集资金总额50,750本报告期已使用募集资金总额486.20
已累计使用募集资金总额
承诺项目拟投入金额是否变实际投产生收益是否符合是否符合预
更项目入金额情况计划进度计收益
合计18,097否486.20无否否
未达到计划进度和收益的说施工进度比原计划滞后
明（分具体项目）
变更原因及变更程序说明（没有变更
分具体项目）
尚未使用的募集资金用途及储存在公司募集资金专项账户
去向
（二）非募集资金投资情况
报告期内，公司已投入使用募集资金和非募集资金总额共计45,040.2万元，其中非募集资金投资总额44,554.2万元（完成年度计划28.65％）。
上半年非募集资金投资项目、项目进度及收益情况表
单位人民币万元
投资项目年度计划数报告期完成数完成比例（%）项目进度收益情况
长沙天健芙
蓉盛世（一期）38,10210,70028.1%主体工程施工0
长沙天健芙蓉
盛世（二期）10,000120.12%前期准备0
龙岗天健现代城42,35117,16840.5%主体已封顶配
套工程施工0
天健大厦1,50090.6%前期准备0
阳光天健
城（注:募*18,097*486.2*2.69%基础工程施工0
集资金投入）
天健时尚空间5,075651.3%前期准备0
购地58,50016,60028.4%6月28日竞得福田
保税区B105-0
100宗地使用权
小计155,52844554.228.65%
*173,625*45040.2*25.94%
注①除龙岗阳光天健城为募集资金投入项目外，其余为非募集资金投入项目。
②小计加*号数为募集资金与非募集资金合计数。


经营情况评述
【2006年年报】
报告期内公司经营情况回顾
（一）公司总体经营情况
报告期内，公司以“机制创新年”为主线，在房地产、市政工程、城市基础设施投资三大领域通过制定措施，落实责任，全力推进，较好地完成了全年经营任务。总体经营情况一是经营指标超额完成，公司业绩大幅提升。全年实现主营业务收入19.72亿元，同比增长8.1%；实现利润总额13562.76万元，同比增长65%；实现净利润11190.80万元，同比增长63.1%；净资产收益率（加权）8.82％，同比增长3.07个百分点；每股收益（加权）0.477元，上年数为0.293元，每股增加0.18元。二是大力拓展各项业务，重点工作有效落实。天健地产项目品牌效益显著，盈利贡献丰厚；基础设施投资情况良好，代建项目管理开始收益；市政建筑施工保持稳定，但整体效益有待提高。
（二）公司主营业务及经营状况
本公司为综合性大型企业集团，所属深圳市市政工程总公司、深圳市天健房地产开发实业有限公司、深圳市天健投资发展有限公司为公司的三大核心企业。主营业务范围为市政工程与建筑施工、房地产开发与经营、城市基础设施投资与项目代建管理。
1、按行业划分主营业务收入及主营业务利润的构成情况
单位人民币万元
行业主营业务收入主营业务利润
金额比例%金额比例%
施工行业136585.6469.261661.696.68
房地产业44548.0922.5917274.1469.41
出租及服务业14130.997.173931.3415.80
工商业25349.6912.862319.629.32
内部行业抵销-23420.97-11.88-298.14-1.20
小计197193.44100.0024888.65100.00
2、占公司主营业务收入或主营业务利润10%以上的所属行业及经营活动情况
占公司主营业务收入或主营业务利润10%以上的所属行业是施工业、房地产业及物业管理与租赁。具体经营情况如下
(1)建筑施工全年在建工程95项，竣工35项，验收合格率和优良率均100％。其中，广州南快速SD14标段工程被评为广州市市优工程、广东省省优工程及金杯示范工程；佛山市第三污水处理厂工程被评为佛山市市政基础设施优良样板工程；深圳市中心书城工程获得市建筑业新技术应用示范工程奖及市优质结构工程；韶关市百胜大道改造工程获韶关市优资样板工程。
报告期内，实现主营业务收入13.66亿元，同比增长20.2%，主营业务成本13.04亿元，同比增长20.7%，毛利率4.51%，同比降低0.37个百分点。
(2)房地产开发房地产主营业务收入仅占集团主营业务收入的22％，而利润却占了98％，充分显现了房地产业在集团公司的龙头地位。天健房地产开发公司在2006年度深圳市房地产企业年审中进入综合实力20强企业，名列第11位；被新闻媒体评为深圳市十大品牌房地产企业。天健时尚新天地、天健现代城、长沙天健芙蓉盛世（一期）为本年度三个重点项目，进展情况如下天健时尚新天地总建筑面积20600㎡，属小型楼盘，于2006年1月7日顺利入伙，小项目取得了大效益；天健现代城总建筑面积17.5万㎡，2005年9月开工，2006年12月22日封顶，计划2007年7月入伙；长沙天健芙蓉盛世（一期）建筑面积285020㎡，目前已完成桩基及地下室底板工程，进入主体建造施工阶段，计划2007年年底封顶并在第四季度预售，2008年下半年入伙。
报告期内，实现主营业务收入44548.09万元，同比增长3.3%，主营业务成本24274.85万元，同比降低17.6%，毛利率45.51%，同比增加13.9个百分点。
(3)出租及服务业天健物业管理公司被广东省质量协会评为广东小用户满意企业，被市政府评为市物业管理企业综合实力20强。
报告期内实现主营业务收入14130.99万元，同比增长0.5%，主营业务成本9527.16万元，同比增长12.5%，毛利率32.58%，同比降低7.2个百分点。
(4)工商业报告期内实现主营业务收入25349.69万元，同比增长13.6%，主营业务成本22988.28万元，同比增长12.6%，毛利率9.32%，同比增加0.9个百分点。
二、对公司未来发展的展望
（一）公司所处行业的发展趋势及公司面临的市场竞争格局
1、建筑行业从外部环境看，建筑行业竞争仍然十分激烈。由于建筑市场进入门槛低，加上工程低价中标，近年来毛利率出现不断下降的趋势。随着我国城市化的快速发展，建筑市场也日益扩大，从“十一五”发展规划中可以看出，建筑行业仍将是经济发展的热点。因此对公司来说，机遇表现在国家经济形势持续向好，基础设施建设投资不断增长，建设需求大，市场机会多。危机表现在建筑业进入的门槛相对较低，且低价中标微利经营，市场竞争的激烈程度仍然很严峻。
2、房地产业城市化进程的加快为房地产行业提供了广阔的发展空间。随着房地产市场日趋成熟，规模化经营、专业化经营、品牌知名度等将会成为抢占市场的核心要素。因此，公司将注重和加强实施品牌战略，提升设计创新能力，打造天健地产品牌，增强土地储备，以差异化竞争为手段，以重点区域为核心，做大做强做优做精房地产业，致力于成为国内具有实力与知名品牌的房地产开发商。
3、市政基础设施投资预计到2010年，我国的城镇化水平将由目前的37％达到45％，我国公用基础设施投资每年将增长16％以上。按照专家估算每年仅支持城市化发展的城市基础设施投资就需要4000亿元，城市基础设施投资市场前景广阔。公司要抓住发展机遇，加大城市基础设施的投资力度，拓展代建工程项目，壮大公司实力。
（二）公司发展的机遇和挑战及公司发展思路
公司正处在一个重要的发展机遇期。从外部环境看，国家宏观经济持续健康发展，城市化进程加快，各类基础设施建设项目较多，为公司在市政工程与建筑施工、房地产开发与经营以及城市基础设施投资和项目代建管理提供了难得的发展机遇。从内部环境看，公司通过整体推进组织结构调整，实行建筑施工主辅分离改制，运营机制逐步理顺，未来的发展格局更加清晰。房地产在建项目和深盐二通道代建项目进展良好，盐田河工程款纠纷案的潜在亏损已计提完毕。今后三到五年公司经济效益的持续增长，为公司的跨越式发展创造了历史性机遇和条件。
公司面临的挑战表现在在产业培育的关键阶段，公司面临的内外环境复杂而严峻，建筑市场体系、规则变化带来的深远影响依然存在。建筑施工方面，实施低价中标，剧烈竞争导致工程施工毛利率偏低，缺乏大型项目和政府工程项目支撑；房地产开发方面，土地储备资源逐渐减少，通过竞投的方式获得土地，造成开发成本上升。
公司发展思路是通过进一步完善公司治理，更新机制，集中资源，以深圳为依托，积极向周边地区拓展，尽快做强做大房地产业务。在确保盈利稳步增长的同时，完成公司内部管理架构及相关业务的调整，最终实现长期健康发展这一目标。公司通过建筑施工主辅分离改制，转型成为以房地产开发经营为主的企业。
（三）2007年度经营计划
公司2007年工作思路是紧紧抓住生产经营、市政总改制、三项制度改革三大主线工作，全力推进深盐二通道、阳光天健城项目进程，突出主营业务，大力拓展市场，强化企业监管，切实加强企业党建工作和思想政治工作，维护员工利益，保持员工队伍稳定，全面完成各项任务。总体要求是完成一个目标，推动两项改革，抓好三方面基础工作，加快五大工程进展。
完成一个目标确保主营业务收入、主营业务利润、净利润比上年同期有较大幅度增长。
推动两项改革首先是市政总整体改制。总的目标是2007年底基本完成主辅分离改制工作；其次是三项制度改革。分步推行定岗定编，竞聘上岗、薪酬改革、绩效考核等工作。
抓好三方面基础工作一是新会计准则的实施；二是改制中的监管工作；三是历史遗留问题的处理。
加快五大工程进展一是深盐二通道项目。2007年底深盐二通道要主体工程完工，实现主线通车，2008年全面竣工；二是天健现代城项目。确保2007年上半年预售、下半年入伙；三是长沙天健芙蓉盛世（一期）项目。确保2008年第一季度竣工、上半年入伙；四是阳光天健城项目。计划2007年3月动工，2008年8月主体封顶；五是天健时尚空间和长沙天健芙蓉盛世（二期）项目。其中天健时尚空间计划2007年6月动工，2008年下半年主体封顶。
（四）公司资金需求情况
公司经营正处在良性快速发展阶段，为把握市场发展机遇，2006年公司计划总投资175,652万元，其中房地产投资173,625万元（长沙天健芙蓉盛世一期38,102万元、长沙天健芙蓉盛世二期10,000万元、龙岗天健现代城42,351万元、龙岗天健阳光城18,097万元、宝安天健时尚空间5,075万元、天健大厦1,500万元、计划购地58,500万元），固定资产投资2,000万元（购置工程设备等）。按照资金需求和使用计划，以上资金来源为募集资金、银行贷款和企业回笼资金。
（五）主要风险因素及对策
公司经营中产生的不利影响和风险主要表现在一是建筑市场低价中标，加上管理费用偏高,从而导致市政工程与建筑施工业务整体出现亏损；二是市政总特级资质优势尚未充分发挥出来，缺少大型项目和政府工程项目的支撑，制约了企业的发展；三是公司整体发展还不平衡，部分施工单位尚未走出困境；四是获得土地的成本大幅增加，对公司未来发展构成一定的影响。此外，房地产调控政策、人民币汇率变动、银行利率调整、施工原材料价格上涨等，也会给公司带来一定的影响。
为解决以上问题，公司采取的措施是一是通过进一步完善公司治理，更新机制，集中资源，以深圳为依托，积极向周边地区拓展，尽快做强做大房地产业务；二是对建筑施工业务进行主辅分离改制，完善自主投标体系，做好重大工程项目的承揽，使市政总能以更灵活的机制参与市场竞争，扭转亏损局面；三是抓好政府代建制工程项目，推进代建制的模式建设和规范运作。四是在确保盈利稳步增长的同时，完成公司内部管理架构及相关业务的调整，最终实现长期健康发展这一目标。
（六）土地增值税的影响
根据国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号文）的要求，自2007年2月1日起，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。根据深圳市人民政府深府办函（2005）93号、深圳市地方税务局深地税发（2005）521文的规定，深圳市自2005年11月1日起开始征收土地增值税。2005年及以前年度本公司各房地产子公司没有来源于深圳地区外的销售收入；同时，2005年11月1日至2005年12月31日止期间，深圳地区的房地产子公司已售房地产开发项目增值率未达到计缴土地增值税的规定标准，无需计缴土地增值税，因此，国家税务总局国税发〔2006〕187号文不会对本公司2005年及以前年度的财务状况和经营成果产生影响。2006年度本公司对已销售的开发项目按照销售收入进行了土地增值税的预缴，并按照清算口径进行了土地增值税测算预提，报告期内已预缴以及预提并计入损益的土地增值税额为人民币5,136,850.94元。
公司认为做好土地增值税的清算工作，将对房地产市场的健康发展起到积极的作用，进一步推动房地产企业开发普通住宅，抑制土地投机，促进开发商提高开发效率。公司一直以开发普通居民住宅为主，土地增值税的清算基本不会影响公司未来所开发的住宅部分盈利水平，但对于出售的商铺，盈利水平同过去年度相比将有所降低。
（七）执行新企业会计准则后，公司可能发生的会计政策、会计估计变更及其对公司财务状况和经营成果的影响
根据财政部第33号令和财会[2006]3号文《关于印发<企业会计准则第1号—存货>等38项具体准则的通知》规定，公司将执行新的企业会计准则。
1、关于2007年1月1日新会计准则首次执行日现行会计准则和新准则股东权益的差异分析
根据《企业会计准则第18号—所得税》的有关规定，公司在2007年1月1日采用资产负债表债务法核算企业所得税，并将因资产减值准备、应付工资、预提费用等所形成的资产、负债账面价值与计税基础不同形成的暂时性差异的所得税影响数调整留存收益，由此增加股东权益36,140,460.50元。
2、执行新企业会计准则后，公司可能发生的会计政策、会计估计变更及其对公司财务状况和经营成果的影响
(1)根据《企业会计准则第3号—投资性房地产》的规定，公司将长期用于出租的房屋建筑物转入投资性房地产核算并采用成本模式进行后续计量，本事项不影响公司的利润和股东权益。
(2)根据《企业会计准则第18号—所得税》的规定，公司所得税的会计处理将由原应付税款法核算变更为资产负债表债务法核算，当公司资产、负债账面价值和计税基础存在差异时，将会影响公司当期所得税费用，从而影响公司的利润和股东权益。
(3)根据《企业会计准则第22号—金融工具确认和计量》的规定，公司将战略持有的A股上市公司股票投资归类为可供出售金融资产并以公允价值进行后续计量，该类金融资产公允价值的变动将影响公司每个资产负债表日的股东权益，在实际出售时影响当期损益。特别是对“莱宝高科”股票投资以公允价值计量，在实际出售前将使公司未来全面摊簿净资产收益率与过去年度相比有较大幅度下降，实际出售的当期又会增加当期利润和期末净资产收益率。
(4)根据《企业会计准则第6号—无形资产》的规定，公司将用于房地产项目开发的土地使用权由原无形资产核算转入存货核算，同过去年度相比，在房地产项目未开发前因当期土地使用权摊销费用减少而增加当期利润和股东权益，但对整体的房地产项目利润无影响。
(5)根据《企业会计准则第2号—长期股权投资》的规定，公司对子公司的盈亏核算将由原权益法核算变更为成本法核算，由此将减少子公司经营盈亏对母公司当期投资收益的影响，但不影响公司合并报表。
(6)根据《企业会计准则—借款费用》的规定，公司借款费用可予资本化的范围将扩大，由以前的专门借款扩大为专门借款和符合资本化条件的一般借款，由此会使公司当期利润和股东权益增加。
除上述影响外，执行新会计准则对公司未来财务状况和经营成果没有重大影响。
三、公司投资情况
（一）募股资金使用情况
报告期内，本年度公司非公开发行股票7,000万股，募集资金5.075亿元，扣除发行费用后，实际募集资金净额4.98亿元。2006年12月27日上述募集资金已汇入公司账户，本年度没有使用。上述募集资金安排在2007年开始使用，使用方式是通过增加天健地产注册资本，最终投入到深圳龙岗阳光天健城项目。
公司没有报告期之前募集资金的使用延续到报告期内的情况。
（二）非募股资金投资情况
1、股权投资事项
（1）2006年2月16日，本公司四届十四次董事会审议通过了关于对深圳市水务投资有限公司增资9,000万元的决议。本次增资后，该公司注册资本变更为6亿元，本公司累计投资18,000万元，占其注册资本的30％，深圳市水务（集团）有限公司持有其70％的股权。
（2）2006年9月25日，为理顺天健工业区的土地产权关系，解决深圳市嘉华化工有限公司在天健工业区的占地问题，经本公司五届四次董事会批准，本公司全资子公司深圳市市政工程总公司收购了广东省大埔县对外经济服务公司持有的深圳市嘉华化工有限公司50％股权，收购价格为人民币2,800万元。本次收购完成后，深圳市市政工程总公司持有该公司100％的股权，有关本次股权变更登记手续已于2006年10月11日办理完毕。
报告期末，公司长期股权投资余额为28,621.16万元，比年初增长67.2%，原因是增加了对水务公司的投资及权益确认；增加了对嘉华化工公司的股权投资。
2、房地产投资报告期内，公司完成房地产投资总额54,526万元，完成年度计划的89.92％，比上年同期减少14,945万元（特别说明天健时尚新天地于2006年1月7日入伙，故不计入本年度投资内）。
房地产投资项目、项目进度及收益情况表
单位人民币万元
投资项目年度计划数报告期完成数完成比例（%）
长沙天健芙蓉盛世(一期)（26768479117.90
续建）
长沙天健芙蓉盛世(二期)490（部分地价）
天健大厦10077
龙岗天健现代城（续建）调整前358251247134.81（44.82）
调整后27825
龙岗天健阳光城5944351359.10
宝安天健时尚空间33254（支付地价）
合计68637调整后
6063754526（含购地）79.44（89.92）
接上表
投资项目项目进度收益情况
长沙天健芙蓉盛世(一期)（完成桩基及地下室无
续建）进入主体建造
长沙天健芙蓉盛世(二期)前期策划无
天健大厦前期策划无
龙岗天健现代城（续建）计划2007年4月预售无
龙岗天健阳光城2007年3月动工无
宝安天健时尚空间2006年7月竞拍地块无
合计


投资情况说明
公司投资情况
（一）募股资金使用情况
报告期内，本年度公司非公开发行股票7,000万股，募集资金5.075亿元，扣除发行费用后，实际募集资金净额4.98亿元。2006年12月27日上述募集资金已汇入公司账户，本年度没有使用。上述募集资金安排在2007年开始使用，使用方式是通过增加天健地产注册资本，最终投入到深圳龙岗阳光天健城项目。
公司没有报告期之前募集资金的使用延续到报告期内的情况。
（二）非募股资金投资情况
1、股权投资事项
（1）2006年2月16日，本公司四届十四次董事会审议通过了关于对深圳市水务投资有限公司增资9,000万元的决议。本次增资后，该公司注册资本变更为6亿元，本公司累计投资18,000万元，占其注册资本的30％，深圳市水务（集团）有限公司持有其70％的股权。
（2）2006年9月25日，为理顺天健工业区的土地产权关系，解决深圳市嘉华化工有限公司在天健工业区的占地问题，经本公司五届四次董事会批准，本公司全资子公司深圳市市政工程总公司收购了广东省大埔县对外经济服务公司持有的深圳市嘉华化工有限公司50％股权，收购价格为人民币2,800万元。本次收购完成后，深圳市市政工程总公司持有该公司100％的股权，有关本次股权变更登记手续已于2006年10月11日办理完毕。
报告期末，公司长期股权投资余额为28,621.16万元，比年初增长67.2%，原因是增加了对水务公司的投资及权益确认；增加了对嘉华化工公司的股权投资。
2、房地产投资报告期内，公司完成房地产投资总额54,526万元，完成年度计划的89.92％，比上年同期减少14,945万元（特别说明天健时尚新天地于2006年1月7日入伙，故不计入本年度投资内）。
房地产投资项目、项目进度及收益情况表
单位人民币万元
投资项目年度计划数报告期完成数完成比例（%）
长沙天健芙蓉盛世(一期)（26768479117.90
续建）
长沙天健芙蓉盛世(二期)490（部分地价）
天健大厦10077
龙岗天健现代城（续建）调整前358251247134.81（44.82）
调整后27825
龙岗天健阳光城5944351359.10
宝安天健时尚空间33254（支付地价）
合计68637调整后
6063754526（含购地）79.44（89.92）
接上表
投资项目项目进度收益情况
长沙天健芙蓉盛世(一期)（完成桩基及地下室无
续建）进入主体建造
长沙天健芙蓉盛世(二期)前期策划无
天健大厦前期策划无
龙岗天健现代城（续建）计划2007年4月预售无
龙岗天健阳光城2007年3月动工无
宝安天健时尚空间2006年7月竞拍地块无
合计


【3.关联企业经营状况】
【截止日期】2007-06-30
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
｜关联企业名称｜营业收入(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
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｜深圳莱宝高科技股份有限公司｜｜10371.72｜｜
└─────────────┴───────┴──────┴──────┘