☆经营分析☆◇港澳资讯000671更新日期2007-08-02◇灵通V4.0
★本栏包括【1.主营构成】、【2.经营投资】、【3.关联企业经营状况】
【1.主营构成】
【2007年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称　　　　　　｜营业收入｜营业利润｜毛利率｜占主营业务｜
｜　　　　　｜(万元)｜(万元)｜(%)｜收入比例(%)｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产(产品)｜1570.6｜426.8｜27.18｜16.18｜
｜合计(产品)｜9708.4｜686.1｜7.07｜100.00｜
｜出口贸易(产品)｜6970.0｜229.3｜3.29｜71.79｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜出口贸易(行业)｜6970.0｜229.3｜3.29｜71.79｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜上海地区(地区)｜1276.7｜-｜-｜13.15｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜商品贸易(产品)｜1167.8｜30.0｜2.57｜12.03｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜福州地区(地区)｜1794.8｜-｜-｜18.49｜
｜其他地区(地区)｜6636.9｜-｜-｜68.36｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜合计(行业)｜9708.4｜686.1｜7.07｜100.00｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜合计(地区)｜9708.4｜-｜-｜100.00｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜商口贸易(行业)｜1167.8｜30.0｜2.57｜12.03｜
｜房地产(行业)｜1570.6｜426.8｜27.18｜16.18｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘

【2006年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称　　　　　　｜营业收入｜营业利润｜毛利率｜占主营业务｜
｜　　　　　｜(万元)｜(万元)｜(%)｜收入比例(%)｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜商品贸易(行业)｜1917.7｜37.2｜1.94｜5.47｜
｜出口贸易(行业)｜19816.2｜586.8｜2.96｜56.48｜
｜房地产销售(行业)｜13351.1｜4191.2｜31.39｜38.05｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜福州地区(地区)｜4178.4｜724.4｜17.34｜11.91｜
｜上海地区(地区)｜11188.8｜3507.3｜31.35｜31.89｜
｜国外、台港及其他地区(地｜19717.8｜583.5｜2.96｜56.20｜
｜区)｜｜｜｜｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘

【2006年三季度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称　　　　　　｜营业收入｜营业利润｜毛利率｜占主营业务｜
｜　　　　　｜(万元)｜(万元)｜(%)｜收入比例(%)｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发与经营业(7-9月｜2348.6｜758.6｜32.30｜9.53｜
｜)(行业)｜｜｜｜｜
｜其他批发和零售贸易(7-9月｜5217.8｜116.0｜2.22｜21.17｜
｜)(行业)｜｜｜｜｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘

【2006年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称　　　　　　｜营业收入｜营业利润｜毛利率｜占主营业务｜
｜　　　　　｜(万元)｜(万元)｜(%)｜收入比例(%)｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜福州地区(地区)｜8119.8｜-｜-｜47.52｜
｜其他地区(地区)｜8965.9｜-｜-｜52.48｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发与经营业(行业)｜9598.7｜2885.1｜30.06｜56.18｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜其他批发和零售贸易(产品)｜7486.9｜104.1｜1.39｜43.82｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘

【2.经营投资】

经营情况评述
【2007年半年报】
董事会的讨论与分析
1、报告期公司经营情况
公司主要经营范围包括房地产开发、商品房销售、各类商品及技术的进出口业务，经营对外贸易和转口贸易及商品的批发等。报告期内，中央政府进一步加大了房地产、出口退税等政策的调控力度和深度，以更大的决心，试图遏制房地产投资偏热、资产价格过快上涨和外贸顺差巨大的局面。报告期内，房地产行业调控政策的效果正在逐步显现，这些政策将带来供求双向的抑制。同时，成本的上升也带来行业利润率的下降，预售放缓及银行银根的逐步紧缩增大资金压力，行业整合加速。针对上述环境变化，公司遵循年初确立43.28%，实现净利润-652.25万元，比上年同期的904.32万元，下降1556.57万元。
三、公司主营业务及其经营状况
1、主营业务分行业、产品情况
单位人民币元%
行业营业收入营业成本毛利率
商品贸易11,678,079.8511,378,047.982.57%
出口贸易69,700,028.7067,407,002.303.29%
房地产销售15,705,570.0095,987,395.0027.17%
接上表营业收入比营业成本比营业利润率
行业上年增减上年增减比上年增减
商品贸易11.74%10.90%0.74%
出口贸易8.20%6.04%1.97%
房地产销售-83.64%82.96%2.89%
商品贸易因国内物价发生变化，公司先期预付房货款订货因此毛利率有所上升，主要原因是原基数较低缘故。出口贸易因公司业务量扩大，采购成本有所降低，主要原因是原基数较低缘故。房地产行业因本期销售的主要是部分剩余商业及车位建筑，其毛利率较住宅低。
2、主营业务分地区情况
单位人民币元%
营业收入比营业利润营业利润率
地区营业收入上年增减比上年增减
福州地区17,947,756.985.04%-40,760.95-8.29%
上海地区12,767,216.00-85.76%4,695,579.405.61%
国外、台
港及其他66,368,705.573.03%2,206,191.372%
地区
四、公司投资情况
1、募集资金使用情况
报告期内，公司无募集资金或前期募集资金延续至本期使用的情况。
2、非募集资金项目情况
（1）公司子公司阳光地产于2007年4月19日签订《福建汇友源投资发展有限公司股权转让合同书》，收购福建汇友源投资发展有限公司100%的股权。本次交易使公司一次性获得项目资源92亩，为本公司房地产业务的发展增加了土地资源储备，有利于提高本公司的资产规模和业务规模。
（2）公司于2007年6月1日召开2007年第三次临时董事会，同意本公司与康田实业对福州开发区华康实业有限公司进行同比例增资扩股，其中，本公司本次以现金对华康实业增资金额为人民币6447.7万元。
五、预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动的警示及说明
公司2006年1-9月净利润为10,932,900.93万元，预计公司2007年1-9月累计净利润将亏损。主要原因如下
“上海天骄大厦”项目销售进入尾盘，贡献的收入对比上年同期大幅减少，致使该公司房地产营业收入对比上年同期大幅下降。阳光地产开发的“阳光假日公寓”在本期仍处于开发建设阶段，所收到的预收款项按企业会计准则的规定在本期不具备结转销售收入的条件，同时，本期发生的期间费用将进入当期损益，故产生亏损。


投资情况说明
公司投资情况
1、募集资金使用情况
报告期内，公司无募集资金或前期募集资金延续至本期使用的情况。
2、非募集资金项目情况
（1）公司子公司阳光地产于2007年4月19日签订《福建汇友源投资发展有限公司股权转让合同书》，收购福建汇友源投资发展有限公司100%的股权。本次交易使公司一次性获得项目资源92亩，为本公司房地产业务的发展增加了土地资源储备，有利于提高本公司的资产规模和业务规模。
（2）公司于2007年6月1日召开2007年第三次临时董事会，同意本公司与康田实业对福州开发区华康实业有限公司进行同比例增资扩股，其中，本公司本次以现金对华康实业增资金额为人民币6447.7万元。



经营情况评述
【2006年年报】
(一)报告期内公司经营情况的回顾
1、报告期内公司外部环境和政策的变化
2006年堪称是中国房地产行业的宏观调控年。报告期内，中央政府进一步加大了宏观调控的广度、力度和深度，在住房结构、土地监察与出让管理、规范外资购房管理、限制外资炒房、二手房交易营业税与所得税征收、住房贷款首付比例与房地产开发贷款要求、规范市场交易秩序等方面密集出台相关政策，以更大的决心，试图遏制房地产投资过热和资产价格过快上涨的局面。2006年总的来看，房地产行业调控政策的效果正在逐步显现，这些政策将带来供求双向的抑制。同时，成本的上升将带来行业利润率的下降，预售放缓及银行银根的逐步紧缩增大资金压力，行业整合加速。公司认为，房地产业处于中国经济增长和宏观经济形势持续向好的大背景下，尽管热度偏高，但仍在安全区域内运行。
公司主营业务及其经营状况（金额单位人民币元）
(1)主营业务收入、主营业务成本、主营业务利润按行业构成情况
营业利
行业营业收入营业成本润率
（％）
商品贸易19,176,878.5618,804,543.391.94
出口贸易198,162,135.78192,294,088.802.96
房地产销售133,511,224.0091,599,459.6531.39
接上表
营业收入比营业成本比营业利润率
行业上年增减上年增减比上年增减
（％）（％）（％）
商品贸易215.26214.860.12
出口贸易16756.2516294.762.73
房地产销售-37.36-40.904.10
(2)主营业务收入、主营业务利润按地区构成情况
营业收入比上营业利润营业利润率
地区营业收入比上年
年增减（％）增减（％）
福州地区41,784,474.19-38.47,243,930.69-12.99
上海地区111,888,164.04-26.135,073,081.256.45
国外、台港
及其他197,177,600.1116672.515,835,134.562.73
地区
报告期内，公司主营业务及其结构和盈利能力没有发生重大变化。
(二)对公司未来发展的展望
1、公司所处行业发展趋势
2007年对公司所处的行业来讲堪称将是跌宕起伏的一年，伴随这一年的两个关键词可能是“人民币升值”与“政策调控”。
人民币升值意味着以人民币计价的资产价值提升，从全球角度看，在资本进一步自由流动的前提下，外资会选择中国房地产作为重要的配置资产，进而加大房地产投资性需求。同时，人民币升值会使进口商品价格下降，国内多余资金也将进入房地产市场，投资性需求拉升地产价格。上述投资性需求过渡，容易产生房地产泡沫。如果人民币升值导致房价持续不断上涨，政府势必会出台严厉的调控措施。
“国六条”、“九部委意见”、“土地增值税清算管理”等土地、税收政策的出台，反映了政府对房价的关注和调控的决心。2007年，房地产行业的土地、税收政策的影响将进一步显现，房地产行业进入门槛快速提高，业内企业分化加剧，市场集中度将逐渐提升，房地产市场将出现一定的结构性调整。同时，房地产业正经历着从重赢利、轻管理向重品质、规模化的转变，随着国家对房地产行业的整体调控，对房地产行业的管理更加规范，房地产行业的竞争也更加激烈。
面对这样的行业环境和发展趋势，小规模房地产公司抵御市场调控影响的能力将越来越薄弱，由于房地产行业本身垄断性不强，即使是行业领跑者的市场占有份额也不大，因此2007年以后行业内的收购兼并、强强联合的动作将不断上演。就公司目前现状而言，公司要在行业内生存并不断发展壮大，唯有利用两大主要股东较强实力和公司自身规模较小容易扩张的特点，在扎实做好现有地产项目的同时，依靠股东有力的支持，充分利用上市公司平台，在较短时间内实现土地储备和项目的扩充，从而扩大自身经营规模，增强公司竞争力。
2、风险与对策
与2006年公司所面对的政策不确定性相同，2007年及其后几年内，政策的不确定性仍将是公司面临的最大风险，预计国家对房地产行业的宏观调控政策仍将持续，即土地、信贷、税收等关键政策仍将对市场的趋势产生重要影响。同时，从公司所在区域房地产行业发展来看，随着海峡西岸经济区发展被列入国家“十一五”发展规划，越来越多的大房地产开发商进入福州发展，对资源、人才的竞争更加激烈，公司也相应面临挑战。为此，公司管理层认为，公司未来需要强化的核心竞争力主要是三个方面一是融资和资本运作能力，二是开发和管理能力，三是行业整合能力。上述三个方面能力的有机结合，将促进公司的持续增长。
基于上述认识，2007年公司在融资和资本运作方面，将积极进行股权融资以增强自身实力，为公司的房地产开发提供资金支持；积极寻求战略合作伙伴，共同开发、经营房地产项目，以提升资产周转率来应对可能产生的行业利润水平下调。在开发方面，公司将继续关注和重视项目的开发速度，加快项目获取后的开发进度。在管理方面，公司将加强对政策法规的研究，强化现金流管理，提升资金效率；继续致力于阳光品牌的影响力；加强项目开发流程优化和经营管理平台建设，构建支持公司发展战略的人力资源体系，培养能够支撑公司长期可持续发展的投资管理能力和营运管理能力，增强公司抗风险的能力，实现公司的稳健发展。
3、公司发展规划及新年度的经营计划
2007年，公司将抓住机遇，坚持企业和股东利益最大化的原则，以抓好经营提高效益为重心，以强化绩效管理为手段，以增强企业的核心竞争力为目标，确保全年经营目标和各项工作任务的完成。2007年公司计划实现营业收入6亿元左右，其中房地产收入约3亿元，贸易收入约3亿元，实现净利润约1500万元。并着力开展如下工作
(1)积极做好现有地产项目的开发与销售，继续加强营销工作的推进，促进“阳光城”一区Ⅲ期的销售，确保资金顺利回收。同时，拟进一步收购较为成熟的和具有投资潜力的地产项目，为公司的可持续发展提供项目储备。
(2)进一步开展国内与国际贸易业务，通过多种流通渠道和不同经营方式逐步构建更加完善的新型贸易业务体系，形成与房地产业务相互补充、共同发展的格局。
(3)积极创造条件拓宽资金来源渠道，寻找具有发展潜力的投资项目，形成良性的盈利模式，增强公司核心竞争力；积极寻找新的地产开发项目，增加后续项目储备，通过项目的成功开发，支撑公司较好的业绩水平。
(4)不断规范内部管理，进一步完善法人治理结构。以修订后的《公司法》、《证券法》、《提高上市公司质量的意见》为指导，认真贯彻落实《公司章程》、股东大会、董事会、监事会议事规则，继续建立健全内部风险控制体系，完善管理制度，进一步提高内部管理效能，完善法人治理结构。
4、公司未来资金需求、使用计划和资金来源情况
2007年公司将重点推动阳光城一区三期项目(阳光假日公寓)、“丹宁顿小镇”项目的开工建设，确保阳光城一区三期项目的竣工结算，并多渠道、多种方式增加储备后续土地及项目。同时，积极拓展国内外贸易业务，改善公司收入结构和资产负债结构，降低单一产业的经营风险，优化公司资产负债结构。上述项目预计需求资金人民币5亿元。公司将灵活合理利用银行信贷政策，加强资金预算，确保公司项目和经营活动资金的使用。2007年公司将继续采用银行贷款、公司自有资金及大股东借款等相结合的方式解决上述资金问题。
5、执行新企业会计准则后，公司可能发生的会计政策、会计估计变更及其对公司的财务状况和经营成果的影响情况
5.1关于2007年1日1日新准则首次执行日现行会计准则和新准则股东权益的差异的分析
根据财政部2006年2月15日发布的财会[2006]3号《关于印发<企业会计准则第1号-存货>等38项具体准则的通知》的规定，公司应于2007年1月1日起执行新会计准则。公司目前依据财政部新会计准则规定已经辨别认定的2007年1月1日首次执行日现行会计准则与新会计准则的差异情况如下
1）所得税
公司按照现行会计准则的规定，制定了公司的会计政策，据此公司计提了应收款项坏账准备、存货跌价准备、长期股权投资减值准备及其他长期资产减值准备。根据新会计准则应将资产帐面价值小于计税基础的差额计算递延所得税资产，增加了2007年1月1日留存收益2,659,833.72元，其中归属于母公司的股东权益增加2,382,164.43元，归属于少数股东的权益增加277,669.29人民币元。
2）少数股东权益
公司2006年12月31日按现行会计准则编制的合并报表中子公司少数股东享有的权益为141,590,122.63元，在新会计准则下计入股东权益，由此增加2007年1月1日股东权益141,590,122.63元。此外，由于子公司计提的坏账准备产生的递延所得税资产中归属于少数股东权益277,669.29元，新会计准则下少数股东权益为141,867,791.92元。
6.2执行新企业会计准则后公司可能发生的会计政策、会计估计变更及其对公司的财务状况和经营成果的影响情况
1）根据新企业会计准则第6号长期投资的规定，公司将现行政策下对子公司采用权益法核算变更为采用成本法核算，因此将减少子公司经营盈亏对公司当期投资收益的影响，但是本事项不影响公司合并报表。
2）根据新企业会计准则第6号无形资产的规定，公司发生的研究开发费用将由现行制度的全部费用化计入当期损益，变更为将符合规定条件的开支予以资本化，将减少公司期间费用，增加公司的利润和股东权益。
3）根据新企业会计准则第16号政府补助的规定，公司目前现行制度下的直接计入当期损益的政府补助，将变更为在区分与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助后，将与资产相关的政府补助计入递延收益并分期计入损益、将与收益相关的政府补助直接计入当期损益，因此将减少公司的当期利润和股东权益。
4）根据新企业会计准则第17号借款费用的规定，公司可以资本化的资产范围将由目前现行制度下的固定资产、房地产开发企业的开发产品，变更为全部需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等，此政策变化将会增加公司资本化的范围，增加公司的当期利润和股东权益。
5）根据新企业会计准则第18号所得税的规定，公司将现行政策下的应付税法变更为资产负债表的纳税影响会计法，将会影响公司的当期会计所得税费用，从而影响公司的利润和股东权益。
6.3上述差异事项和影响事项可能因财政部对新会计准则的进一步讲解而进行调整。
二、报告期内的投资情况
(一)报告期内募集资金使用或延续使用情况本报告期内公司没有在证券市场进行过募集资金的情况，也没有以前募集资金延续到本报告期内使用的情况。
(二)报告期内非募集资金投资情况
项目名称进度情况报告期内收益情况
华康实业注册资本16900万元，
本公司以现金出资6811万
元，占其注册资本的40.3%。
华康实业主营房地产开发与
销售，报告期内，华康实业
以4.21亿元竞得福州“2006年
投资华康实业报告期尚处于开发
拍-08号”的国有土地使用权。
该地块位于福州市五一北
公司建设阶段，暂无收益
路东侧津泰路口，宗地用途为
二类居住用地、商业金融用
地，宗地出让面积20610.2平
方米，规划建筑容积率3.0，
项目定名为“阳光白金瀚宫”。
报告期内，阳光地产以人民
币2.16亿元竞得“侯地挂牌
投资“丹宁顿（2006）2号”的国有土地使用
权。该地块毗临闽江，宗报告期尚处于开发
小镇”项目地用途为商住用地，宗地出让
面积205,253◇，合307.88建设阶段，暂无收益
亩，项目定名为“丹宁顿小镇”。


投资情况说明
报告期内的投资情况
(一)报告期内募集资金使用或延续使用情况本报告期内公司没有在证券市场进行过募集资金的情况，也没有以前募集资金延续到本报告期内使用的情况。
(二)报告期内非募集资金投资情况
项目名称进度情况报告期内收益情况
华康实业注册资本16900万元，
本公司以现金出资6811万
元，占其注册资本的40.3%。
华康实业主营房地产开发与
销售，报告期内，华康实业
以4.21亿元竞得福州“2006年
投资华康实业报告期尚处于开发
拍-08号”的国有土地使用权。
该地块位于福州市五一北
公司建设阶段，暂无收益
路东侧津泰路口，宗地用途为
二类居住用地、商业金融用
地，宗地出让面积20610.2平
方米，规划建筑容积率3.0，
项目定名为“阳光白金瀚宫”。
报告期内，阳光地产以人民
币2.16亿元竞得“侯地挂牌
投资“丹宁顿（2006）2号”的国有土地使用
权。该地块毗临闽江，宗报告期尚处于开发
小镇”项目地用途为商住用地，宗地出让
面积205,253◇，合307.88建设阶段，暂无收益
亩，项目定名为“丹宁顿小镇”。


【3.关联企业经营状况】
【截止日期】2007-06-30
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
｜关联企业名称｜营业收入(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
｜福建阳光房地产开发有限公司｜2938354｜-758207372｜1081993576｜
｜上海天骄房地产有限责任公司｜12767216｜632164.6｜318429787｜
｜福州特发实业有限公司｜11678080｜-37644.5｜48943610｜
└─────────────┴───────┴──────┴──────┘br>｜福建阳光房地产开发有限公司｜2238.67｜732.66｜87481.77｜
｜福州特发实业有限公司｜794.17｜0.75｜4894.36｜
└─────────────┴───────┴──────┴──────┘