☆行业分析☆◇港澳资讯900955更新日期2007-11-14◇灵通V4.0
★本栏包括【1.行业地位】、【2.行业研究】
【所处行业】服装、服饰与奢侈品
【1.行业地位】
【截至日期】2007-09-30
┌───┬────┬───┬───┬───┬─┬────┬─┬───┬─┐
｜代码｜简称｜总股本｜实际流｜总资产｜排｜主营收入｜排｜净利润｜排｜
｜｜｜(亿股)｜通A股｜(亿元)｜名｜(亿元)｜名｜增长率｜名｜
├───┼────┼───┼───┼───┼─┼────┼─┼───┼─┤
｜600763｜通策医疗｜1.60｜0.40｜1.94｜22｜0.64｜21｜2691.2｜1｜
｜000902｜中国服装｜2.15｜0.82｜12.97｜9｜14.67｜5｜378.54｜2｜
｜600177｜雅戈尔｜22.27｜12.32｜329.20｜1｜47.81｜2｜220.18｜3｜
｜600745｜S*ST天华｜1.22｜0.47｜0.15｜23｜0.00｜23｜161.13｜4｜
｜600086｜东方金钰｜3.52｜1.61｜11.60｜10｜1.46｜20｜145.72｜5｜
｜000026｜飞亚达Ａ｜2.49｜0.61｜9.45｜14｜5.58｜13｜138.36｜6｜
｜600233｜大杨创世｜1.65｜0.97｜8.13｜17｜5.94｜12｜120.18｜7｜
｜600655｜豫园商城｜6.05｜5.20｜65.00｜2｜40.77｜3｜103.79｜8｜
｜002003｜伟星股份｜1.40｜0.89｜10.64｜12｜8.32｜9｜60.24｜9｜
｜002173｜山下湖｜0.67｜0.14｜6.03｜18｜2.39｜18｜54.05｜10｜
｜600107｜美尔雅｜3.60｜1.86｜10.27｜13｜1.61｜19｜45.71｜11｜
｜600612｜中国铅笔｜2.77｜0.64｜22.59｜7｜50.20｜1｜42.35｜12｜
｜002029｜七匹狼｜1.66｜1.02｜8.34｜16｜5.24｜14｜40.44｜13｜
｜600555｜九龙山｜4.34｜1.24｜31.12｜4｜6.61｜10｜39.62｜14｜
├───┼────┼───┼───┼───┼─┼────┼─┼───┼─┤
｜600884｜杉杉股份｜4.11｜2.51｜35.83｜3｜12.24｜6｜38.08｜15｜
｜002154｜报喜鸟｜0.96｜0.19｜5.93｜19｜2.67｜17｜37.41｜16｜
｜002098｜浔兴股份｜1.55｜0.55｜11.46｜11｜6.33｜11｜32.79｜17｜
｜600400｜红豆股份｜4.31｜2.29｜29.64｜5｜10.89｜7｜21.60｜18｜
｜600398｜凯诺科技｜3.10｜2.35｜24.28｜6｜9.58｜8｜7.71｜19｜
｜002044｜江苏三友｜1.25｜0.58｜4.18｜20｜4.20｜15｜2.58｜20｜
｜000681｜ST远东｜1.99｜1.30｜3.28｜21｜0.20｜22｜｜21｜
｜600200｜江苏吴中｜6.24｜4.51｜22.06｜8｜17.54｜4｜｜22｜
｜200168｜雷伊Ｂ｜3.19｜｜9.17｜15｜3.49｜16｜｜23｜
├───┴────┴───┴───┴───┴─┴────┴─┴───┴─┤
｜与行业指标对比｜
├────────┬───┬───┬───┬─┬────┬─┬───┬─┤
｜九龙山｜4.34｜1.24｜31.12｜4｜6.61｜10｜39.62｜14｜
｜行业平均｜3.57｜1.85｜29.27｜｜11.23｜｜183.35｜｜
｜该股相对平均值%｜21.74｜-32.64｜6.32｜｜-41.14｜｜-78.39｜｜
└────────┴───┴───┴───┴─┴────┴─┴───┴─┘



【截至日期】2007-06-30
┌───┬────┬───┬───┬───┬─┬────┬─┬───┬─┐
｜代码｜简称｜总股本｜实际流｜总资产｜排｜主营收入｜排｜净利润｜排｜
｜｜｜(亿股)｜通A股｜(亿元)｜名｜(亿元)｜名｜增长率｜名｜
├───┼────┼───┼───┼───┼─┼────┼─┼───┼─┤
｜600763｜通策医疗｜1.60｜0.40｜1.85｜22｜0.38｜21｜703.15｜1｜
｜600177｜雅戈尔｜22.27｜12.32｜204.18｜1｜34.05｜1｜237.60｜2｜
｜600233｜大杨创世｜1.65｜0.97｜7.74｜17｜3.65｜12｜175.25｜3｜
｜002154｜报喜鸟｜0.72｜｜3.00｜21｜1.60｜18｜149.31｜4｜
｜600655｜豫园商城｜6.05｜5.19｜60.94｜2｜27.43｜3｜120.74｜5｜
｜000026｜飞亚达Ａ｜2.49｜0.61｜8.65｜15｜3.50｜13｜104.77｜6｜
｜600612｜中国铅笔｜2.52｜0.59｜21.20｜8｜32.12｜2｜64.68｜7｜
｜600086｜东方金钰｜3.52｜1.61｜9.35｜13｜0.82｜20｜57.38｜8｜
｜002098｜浔兴股份｜1.55｜0.55｜10.83｜10｜4.04｜11｜44.05｜9｜
｜600884｜杉杉股份｜4.11｜2.51｜34.50｜3｜10.04｜5｜40.93｜10｜
｜002029｜七匹狼｜1.66｜0.85｜8.01｜16｜3.36｜14｜37.22｜11｜
｜600107｜美尔雅｜3.60｜1.86｜10.03｜12｜1.05｜19｜33.58｜12｜
｜002003｜伟星股份｜1.08｜0.46｜10.04｜11｜4.73｜10｜29.29｜13｜
｜600555｜九龙山｜4.34｜1.24｜31.65｜4｜4.83｜9｜22.70｜14｜
├───┼────┼───┼───┼───┼─┼────┼─┼───┼─┤
｜000902｜中国服装｜2.15｜0.82｜12.23｜9｜8.59｜6｜19.41｜15｜
｜002044｜江苏三友｜1.25｜0.58｜4.09｜18｜2.43｜16｜10.81｜16｜
｜600398｜凯诺科技｜2.84｜2.08｜24.25｜6｜6.74｜8｜｜18｜
｜600400｜红豆股份｜4.31｜2.29｜28.40｜5｜6.92｜7｜｜19｜
｜600745｜S*ST天华｜1.22｜0.47｜0.15｜23｜0.00｜23｜｜20｜
｜200168｜雷伊Ｂ｜3.19｜｜9.06｜14｜2.90｜15｜｜21｜
｜600200｜江苏吴中｜6.24｜4.51｜21.99｜7｜10.99｜4｜｜22｜
｜000681｜ST远东｜1.99｜0.76｜3.30｜20｜0.10｜22｜｜23｜
｜002173｜山下湖｜0.50｜｜3.42｜19｜1.76｜17｜｜17｜
├───┴────┴───┴───┴───┴─┴────┴─┴───┴─┤
｜与行业指标对比｜
├────────┬───┬───┬───┬─┬────┬─┬───┬─┤
｜九龙山｜4.34｜1.24｜31.65｜4｜4.83｜9｜22.70｜14｜
｜行业平均｜3.51｜1.77｜22.99｜｜7.48｜｜65.69｜｜
｜该股相对平均值%｜23.62｜-29.67｜37.66｜｜-35.37｜｜-65.45｜｜
└────────┴───┴───┴───┴─┴────┴─┴───┴─┘



【二级市场表现】截至日期2007-11-14
┌────┬────┬────┬─────┬─────────┐
｜统计区间｜累计涨｜振幅(%)｜同期大盘累｜行业平均涨跌幅(%)｜
｜｜跌幅(%)｜｜计涨跌幅｜｜
├────┼────┼────┼─────┼─────────┤
｜1周｜9.86｜9.66｜-3.38｜-2.72｜
｜1个月｜-1.97｜23.34｜-8.31｜-1.77｜
｜3个月｜13.51｜30.98｜11.08｜1.47｜
｜6个月｜9.57｜48.76｜33.77｜62.03｜
｜年初至今｜150.08｜198.17｜102.31｜206.83｜
｜1年｜215.61｜278.81｜186.65｜339.70｜
└────┴────┴────┴─────┴─────────┘
【2.行业研究】
┌────┬───────────────────┬────┬─────┐
｜主题｜10月全国房价涨9.5%｜文章日期｜2007-11-14｜
├────┼───────────────────┴────┴─────┤
｜内容｜　　据国家发展改革委、国家统计局调查显示，2007年10月，全国70｜
｜｜个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%，涨幅比上月高0.6个百分点｜
｜｜；环比上涨1.6%，涨幅比上月低0.1个百分点。｜
｜｜　　一、新建商品住房销售价格同比上涨10.6%，涨幅比上月高0.6个｜
｜｜百分点；环比上涨1.9%，涨幅与上月持平。分类别看，经济适用房、｜
｜｜普通住房和高档住房销售价格同比分别上涨3.3%、10.9%和12.3%，环｜
｜｜比分别上涨0.5%、2.1%和1.7%。分地区看，同比涨幅较高的主要城市｜
｜｜包括宁波19.1%、乌鲁木齐18.5%、北京17.8%、北海17.7%和深圳16｜
｜｜.8%等；环比涨幅较高的主要城市包括重庆6.1%、宜昌4.1%、西宁4｜
｜｜.0%、湛江3.9%和吉林3.6%等。｜
｜｜　　二、二手住房销售价格同比上涨8.7%，涨幅比上月高1.1个百分｜
｜｜点；环比上涨1.4%，涨幅比上月低0.2个百分点。同比涨幅较高的主｜
｜｜要城市包括:深圳21.1%、宁波15.6%、乌鲁木齐13.5%和北京11.7%等｜
｜｜；环比涨幅较高的主要城市包括西安4.4%、长春3.3%、杭州3.2%和｜
｜｜吉林3.2%。｜
｜｜　　三、非住宅商品房销售价格同比上涨6.7%，涨幅比上月低0.3个｜
｜｜百分点；环比上涨0.6%，涨幅比上月低0.6个百分点。办公楼、商业｜
｜｜娱乐用房和工业仓储用房销售价格同比分别上涨8.7%、6.6%和4.5%。｜
｜｜｜
｜｜2007年10月份全国70个大中城市房屋销售价格指数｜
｜｜地区房屋销售价格指数　｜
｜｜新建商品住宅价格指数二手住宅价格指数｜
｜｜同比环比同比环比同比环比｜
｜｜全国109.5101.6110.6101.9108.7101.4｜
｜｜北京115.1100.9117.8101.3111.7100.4｜
｜｜天津107100.7107.3100.8106.8100.5｜
｜｜石家庄109.7101.7111.5102.6108.8100.6｜
｜｜太原105100.2105.6100103.4101.1｜
｜｜呼和浩特104.5100.2104.4100.1104.7100.5｜
｜｜沈阳106101.6106.4102.1107.7101.9｜
｜｜大连107.2100.5107.7100.5108.3101｜
｜｜长春109.7101.9110.6100.6109.3103.3｜
｜｜哈尔滨106101.1105100.8107.5102｜
｜｜上海107.9101.9108.3101.9108.9102｜
｜｜南京107.1100.8108.4101105.3100.7｜
｜｜杭州110.6102.2110.8101.8109.2103.2｜
｜｜宁波114.9102.8119.1103.4115.6102.3｜
｜｜合肥102.9101.5103.8102101.2100.7｜
｜｜福州107.2100.7108.6100.6102.1101｜
｜｜厦门107.1100.9107101107.1101｜
｜｜南昌107.2100.5108.5100.5105100.3｜
｜｜济南106.9100.8108.2100.8105.6101.1｜
｜｜青岛108100.6109100.8106.7100.5｜
｜｜郑州106.6100.6106.2100.8109.3100.1｜
｜｜武汉107.6101109.2100.6106.9102.4｜
｜｜长沙110.7101.5114101.4105.7102.5｜
｜｜广州106.6100.4107.8100.8106.499.9｜
｜｜深圳119.5101.5116.8102.4121.199.7｜
｜｜南宁109.6102.4111.3102.7104.7102.6｜
｜｜海口109.6100.9111.3100.8106.2101.8｜
｜｜重庆110.2104.7112106.1106.2102.9｜
｜｜成都109.7100.9111.5100.8105.3101｜
｜｜贵阳106.7101.2107.4101.1106.1102.3｜
｜｜昆明104100.4103.6100.4104.6100.9｜
｜｜西安108.1102109.1102.1108.5104.4｜
｜｜兰州107.3102.4108103.2105.8102.9｜
｜｜西宁105.3102.3108.6104103.8101.3｜
｜｜银川105.1102106.1102.5103.6101.3｜
｜｜乌鲁木齐114.9102118.5102.1113.5102.7｜
｜｜注同比以去年同月价格为100，环比以上月价格为100。｜
｜｜　｜
｜｜2007年10月份全国70个大中城市房屋销售价格指数续表｜
｜｜地区房屋销售价格指数　｜
｜｜新建商品住宅价格指数二手住宅价格指数｜
｜｜同比环比同比环比同比环比｜
｜｜唐山107.7101108.4101107.9101.1｜
｜｜秦皇岛105.3100.4105.9100.3103.6100.6｜
｜｜包头106100.4105.5100.5107.6100｜
｜｜丹东103.4100.2103.2100.3103.8100｜
｜｜锦州103.7100.4104.8100.9104.5100｜
｜｜吉林106.8103.5106.7103.6106.7103.2｜
｜｜牡丹江106.9100.5108.3101.3107.6102.2｜
｜｜无锡107.7101.2106.4100.6109.3102.7｜
｜｜扬州106.1100.7106.7100.7104.8100.8｜
｜｜徐州106.6100.9108.5101.4104.8100.5｜
｜｜温州109.8100.3112.4100.6108.399.9｜
｜｜金华101.3100.6101.2100.6101.1100｜
｜｜蚌埠110.1101.6112.7101.8105102｜
｜｜安庆104.9100.2104.6100.1105.8100.5｜
｜｜泉州107101.3107.4101.1106.9101.7｜
｜｜九江106.3101106.1100.4106.7100.7｜
｜｜赣州106.2100.7106.9101106.9100.5｜
｜｜烟台106.1100.6106.9100.5104.6101｜
｜｜济宁105.6101107101.7105.3102.3｜
｜｜洛阳103.4100.8104101.1103.8100.6｜
｜｜平顶山105.5100.2105.7100.3104.1100｜
｜｜宜昌107.9103.2110104.1107103｜
｜｜襄樊107.199.9107.198.1107.3103｜
｜｜岳阳109.2102.4111.7102.4107.8102.5｜
｜｜常德107.3100.3107.599.7106.2102.3｜
｜｜惠州108.4103.9108.6103.5106.4100.5｜
｜｜湛江106.7103.3107.6103.9102.9100.8｜
｜｜韶关107.5100.9108.1100.9106.9101.3｜
｜｜桂林104.8100.2105.4100.2104.2100.2｜
｜｜北海115.9100.2117.7100.3107.8100.3｜
｜｜三亚106.1101.6108.3101.8101.9101.1｜
｜｜泸州106.3100.4106.4100.5106.3100.4｜
｜｜南充106.9100.7107.3100.8107100.8｜
｜｜遵义103.1101.8103.3101.9102.9102｜
｜｜大理107.7102107.2102.6108100｜
｜｜注同比以去年同月价格为100，环比以上月价格为100。｜
└────┴──────────────────────────────┘
┌────┬───────────────────┬────┬─────┐
｜主题｜南京二手房交易量价齐跌｜文章日期｜2007-11-14｜
├────┼───────────────────┴────┴─────┤
｜内容｜　　１１月上旬，南京二手房成交价格相比１０月同期降了１．６８｜
｜｜％，成交量也出现萎缩，这是南京市二手房价格在经历了两个月的滞｜
｜｜涨后首次下跌。｜
｜｜　　据南京市３６５地产家居网统计，１１月上旬，南京市个人二手｜
｜｜房挂牌量为６３６６套，相比１０月下降４．５９％，成交量为１２｜
｜｜２５套，比１０月下旬减少了３１２套。１０月南京全市二手房成交｜
｜｜量相比９月下降４．８２％，房产市场相比前期略显低迷。１１月上｜
｜｜旬，全市二手房挂牌量没有继续前期的迅猛增长而是止步不前。南京｜
｜｜市二手房价格经历了两个月的滞涨期。据房管部门公布，８月份，全｜
｜｜市二手房成交均价在７４００元/平方米，９月份近７６００元/平方｜
｜｜米，１０月份略高于７６００元/平方米，１１月上旬，南京二手房｜
｜｜价开始出现下跌之势。｜
｜｜　　据“我爱我家”统计，１１月上旬与１０月同期相比，二手房房｜
｜｜源量增加了１８.２５％，客源量增加９.６６％，成交量减少了１４｜
｜｜.６３％。业内人士分析，房贷政策的调整对房产市场中的部分买房｜
｜｜需求产生抑制作用，特别是对那些改善居住条件的购房者。｜
└────┴──────────────────────────────┘
┌────┬───────────────────┬────┬─────┐
｜主题｜上海楼市预计很快进入二手房时代｜文章日期｜2007-11-14｜
├────┼───────────────────┴────┴─────┤
｜内容｜　　在房贷新政的影响下，今年上海楼市的“金九银十”已显成色不｜
｜｜足，而进入11月第一周，房地产市场继续降温。昨天，记者从研究机｜
｜｜构获得的数据显示，目前上海新房市场的供需缺口很大，按照如今的｜
｜｜供应和成交速度，上海或很快就会进入“二手房时代”。｜
｜｜　　佑威房地产研究中心主任薛建雄介绍，本月第一周，上海的商品｜
｜｜住宅成交量已下降到7个月以来最低的37.67万平方米，而供应量更只｜
｜｜有18.57万平方米。｜
｜｜　　据佑威房地产研究中心提供的数据，截至11月11日，上海“网上｜
｜｜房地产”的一手可售房源量为1295.67万平方米，其中商铺和写字楼｜
｜｜分别为457.93万平方米和206.55万平方米，再减去配套、动迁等行政｜
｜｜性房源，购房者实际可购买的一手商品住宅房源仅305.24万平方米，｜
｜｜这只相当于10月成交量的2倍。此外，10月上海外环线以内的新房成｜
｜｜交量为3918套，而供应量仅为1776套，供需缺口达2142套。｜
｜｜　　不过，业内人士也指出，目前上海二手房源可售量的持续上升或｜
｜｜许将带来新的希望。截至11月11日，上海“网上房地产”可售二手房｜
｜｜存量达843.47万平方米，是同期一手住宅可售量的2.76倍，在一手房｜
｜｜源紧张的情况下，上海楼市预计很快就会进入“二手房时代”。但也｜
｜｜有业内人士认为，虽然二手房的市场选择空间远超过一手房，但是由｜
｜｜于多数购房者还是更加亲睐一手房，二手房源对房价的影响力甚小。｜
｜｜　　此外，薛建雄还认为，筹备出台的物业税将可成为改革二手房交｜
｜｜易税的成熟时机，通过增加住房的持有成本，改革交易税并降低交易｜
｜｜成本以促进二手房市场交易，这样在一手房供应逐年减少的情况下激｜
｜｜活二手房市场，从而把总的房价控制在合理范围内。｜
└────┴──────────────────────────────┘
┌────┬───────────────────┬────┬─────┐
｜主题｜★房地产研究报告:多重因素助景气攀升关｜文章日期｜2007-11-14｜
｜｜注2只股｜｜｜
├────┼───────────────────┴────┴─────┤
｜内容｜■多重因素共同助力景气攀升｜
｜｜　　目前，我国房地产市场正处于一个供给小于需求的状态，供求关｜
｜｜系决定房价必然上涨。同时我们也认为，推动房价快速上涨也由其他｜
｜｜多重因素导致，并且这些因素在一段时期内还将存在。房地产行业的｜
｜｜龙头企业仍被我们长期看好。｜
｜｜　　供求关系决定价格高企｜
｜｜　　目前我国房地产市场供给远小于需求，而造成这种供需不平衡现｜
｜｜象的因素是多方面的。首先，从需求的角度看，随着我国经济的不断｜
｜｜发展，城镇化水平也越来越高。06年底我国城镇人口为5.77亿，城镇｜
｜｜化比重已经达到43.9%，而且这个比重最近几年一直在以1%左右的速｜
｜｜度持续增长。｜
｜｜　　按照我国2006年底城市人均27平米的住宅建筑面积和03—06年全｜
｜｜国城镇人口3.28%的复合增长率来计算，我国每年将有5.1亿平米（建｜
｜｜筑面积）的城镇房屋需求缺口。按照建设部提出的我国2020年建设小｜
｜｜康社会的目标，城镇人均居住建筑面积将达到35平方米，因此我国每｜
｜｜年对于房屋的需求缺口将加大。另外，我国城镇化水平的不断提高，｜
｜｜人口基数大、高校扩招导致毕业生大量增加、80后普遍长大步入婚姻｜
｜｜需要第一套住房以及大量家庭对房屋质量的要求提高等一系列因素随｜
｜｜之产生，都使得人们对房屋的需求越来越大。｜
｜｜　　其次，从供给的角度来看，尽管今年前三季度，全国累计新开工｜
｜｜项目170123个，比上年同期增加18151个，但今年以来商品房竣工增｜
｜｜速基本保持在11%左右的水平，而销售速度却已经从3月的12.07%上升｜
｜｜到9月的32.01%。供给的增速远远低于需求。｜
｜｜　　最后，从先行指标上看，全国购置土地的速度从今年年初开始一｜
｜｜路小跑，9月份全国购置土地面积增速为17.84%，环比上月增加2.7个｜
｜｜百分点；全国完成开发土地面积增速为11.27%，环比8月下降4.1个百｜
｜｜分点。但我们发现，开发土地的面积虽然也在不断上升，上升的速度｜
｜｜却在放缓，截止今年9月，开发土地的速度似乎已经跟不上购置速度｜
｜｜了。这就决定了未来房屋的供给数量会有一定程度的提高，但是短期｜
｜｜内住房供应量大幅上升的可能基本不存在，因此供给难以满足需求。｜
｜｜我国目前对于房屋的刚性需求以及供需不平衡的状态决定了房价必然｜
｜｜上涨。｜
｜｜　　多重因素助涨房价｜
｜｜　　我们认为，作为房地产开发最重要的成本—土地价格，今年3月｜
｜｜以来价格上涨速度远超房价涨幅，成本上升助推了房价。而且，资本｜
｜｜市场的日益壮大充足了企业的流动资金，客观上推动了土地价格上涨｜
｜｜，也就间接助推了房价。最后，由于中国日益持续稳定的经济增长，｜
｜｜美国经济疲软，美元持续贬值等因素的影响，我国目前贸易顺差较大｜
｜｜，因此人民币的持续升值也成了房价上涨的催化剂。｜
｜｜　　首先，在必须保证18亿亩耕地的警戒线下，作为不可再生的资源｜
｜｜，建筑用地已经成为房地产商们必须抢夺的开发原材料。最近一段时｜
｜｜间，地产商们屡屡创造的天价地王新闻不时见诸报端，动辄豪置几十｜
｜｜亿甚至上百亿去抢夺开发用地已经成为地产界的一种时尚。前不久，｜
｜｜政府针对开发商囤地现象也接连出台了措施，包括要求今后必须交清｜
｜｜全部土地款才能拿到土地证，单宗土地的开发建设时限原则上不得超｜
｜｜过3年等。｜
｜｜　　我们分析，开发商囤地的原因是多方面的，从全国土地交易价格｜
｜｜指数可以发现，06年三季度过后，土地交易价格就在持续上涨，开发｜
｜｜商们正是认为未来的土地价格和房屋价格将会更昂贵，才开始不惜成｜
｜｜本的抢夺资源，这客观上助推了房价的快速上涨。｜
｜｜　　其次，资本市场的壮大助推房价。要想实现利润最大化必须先垄｜
｜｜断，对于房地产行业来说，储备足够未来扩张的土地就成为至关重要｜
｜｜的因素。要想拿到足够的土地，除了公司背景等因素之外，最重要的｜
｜｜就是资金的充沛程度。久违的牛市让地产商在传统的银行贷款之外得｜
｜｜以从资本市场融资，再加上今年公司债的放开，补充了企业的流动资｜
｜｜金。根据WIND统计，去年共有19家房地产企业在二级市场进行了增发｜
｜｜，共募集资金223亿元，而截止07年10月底，已有13家企业进行了增｜
｜｜发，募集资金366亿元。资本市场的壮大客观上助推了土地价格，从｜
｜｜而也就成为推高房价的因素之一。｜
｜｜　　最后，人民币升值进一步助推房价。从日本、韩国、中国台湾等｜
｜｜一些国家的经验来看，在本币升值的过程中，以房地产为代表的一些｜
｜｜资产价格都出现的不同程度的上涨。尽管房价的上涨有其背后多方面｜
｜｜的因素，但不可否认，本币升值在一定程度上确实与房价的上涨存在｜
｜｜一定的相关性。由于中国日益持续稳定的经济增长，美国经济疲软，｜
｜｜美元持续贬值等因素的影响，我国目前贸易顺差较大，今年5月到9月｜
｜｜的月贸易顺差一直在200亿美元以上，而我国目前实际上采取的人民｜
｜｜币渐进升值的策略，也在一定程度上肯定了人民币继续升值的预期，｜
｜｜客观上成了助推房价的催化剂。｜
｜｜　　成长良好支撑高溢价｜
｜｜　　今年三季度，房地产行业上市公司主营业务收入同比去年增长44｜
｜｜.62%，明显好于A股市场整体25.48%的增长率水平；净利润今年三季｜
｜｜度同比增长86.7%，高于同期市场67.51%的增长率水平；净资产收益｜
｜｜率为7.21%，近五年来一直呈现上升趋势。｜
｜｜　　我们认为，行业净利润增长远高于主营业务收入增长主要有两个｜
｜｜原因。第一，房价的快速上涨使得在成本费用变动相对不太大的情况｜
｜｜下得到更多的利润；第二，一些长期股权投资房产项目以及资本市场｜
｜｜的投资使得企业的投资收益实现了快速增长，因此，净利润的增长远｜
｜｜高于市场整体水平。｜
｜｜　　在对未来房价看好和人民币继续升值的预期下，利润的高增长使｜
｜｜得市场赋予了房地产行业111倍静态市盈率和35倍08年动态市盈率水｜
｜｜平，同期全部A股静态市盈率58倍，动态29倍（以11月13日收盘价和W｜
｜｜IND预测数据进行测算）。高成长性使得房地产企业的高PE状态被合｜
｜｜理化。｜
｜｜　　营运能力方面，由于房地产行业开发周期长，资金回流情况要视｜
｜｜后续房屋销售情况而定，回收速度一般较慢。但由于近年来房地产市｜
｜｜场销售状况持续火暴，从上市公司应收账款周转率可以看出，行业周｜
｜｜转率速度越来越快，已经接近上市公司的整体水平。｜
｜｜　　偿债能力方面，房地产行业今年三季度资产负债率为63.1%，与｜
｜｜去年同期相比基本持平，低于整体A股86.15%的水平，但行业资产负｜
｜｜债率近五年来一直在持续增长，高负债率已经成为行业特点之一。｜
｜｜　　我们认为，行业资产负债率高的原因主要有两个方面。一方面，｜
｜｜房地产投资资金回收周期本身较长；另一方面，土地储备是决定房地｜
｜｜产企业未来发展的关键因素，因此企业普遍需要大量资金来扩充自己｜
｜｜的土地储备，确立本身在行业内的规模优势。今年以来，地产企业更｜
｜｜是加大了在全国各地的土地储备速度，资产负债率没有大幅升高的一｜
｜｜个重要原因是行业内企业普遍开始利用资本市场进行融资，降低资产｜
｜｜负债率水平。｜
｜｜｜
｜｜■政策调控难改房价上涨趋势｜
｜｜　　由于房产自住和投资的两面性，一直偏热的房地产市场历来是国｜
｜｜家宏观调控的重点。今年前三季度，全社会固定资产投资91529亿元｜
｜｜，同比增长25.7%，比上年同期回落1.6个百分点。其中城镇固定资产｜
｜｜投资78247亿元，同比增长26.4%，比上年同期回落1.8个百分点，环｜
｜｜比1—8月回落0.3个百分点，与此同时房地产投资16814亿元，同比增｜
｜｜长30.3%，环比1—8月上升1.3个百分点。在经济持续稳定增长以及资｜
｜｜本市场繁荣带来的居民可支配收入快速增长的背景下，房地产投资增｜
｜｜速继续增加，而且速度有所加快。｜
｜｜　　我们认为，宏观调控政策的出台只能在短期抑制人们购房的需求｜
｜｜，但是难以改变需求大于供给的现状。因而，政策对于房价尤其是大｜
｜｜中型城市的房价上涨过快能够起到放缓的效果，但从根本上难以撼动｜
｜｜房价上涨的趋势。｜
｜｜　　去年以来，提高房贷利率、国六条、十五条、二手房营业税、个｜
｜｜人所得税的征收以及关于第二套房提高首付比例和房贷利率的条款都｜
｜｜是从抑制需求的角度出发的。我们可以清晰地看到，当06年5月针对｜
｜｜房地产市场的调控政策密集出台的时候，全国商品房销售面积增速的｜
｜｜确下降很快，但是不久又继续上涨，而且自今年3月开始增速越来越｜
｜｜快。可见，政策的出台的确可以在短期内抑制人们购房的需求，但是｜
｜｜难以改变长期需求大于供给的现状。｜
｜｜　　根据国家发改委调查显示，今年9月，全国70个大中城市房屋销｜
｜｜售价格同比上涨8.9%，涨幅比上月高0.7个百分点；环比上涨1.7%，｜
｜｜涨幅比上月高0.3个百分点。同比涨幅较高的主要城市包括乌鲁木齐2｜
｜｜1.1%、北海19.4%、深圳16.5%、杭州15.6%、北京15.3%和宁波14.6%｜
｜｜等；环比涨幅较高的主要城市包括杭州5.5%、重庆4.1%、大理4.0%｜
｜｜等。｜
｜｜　　同时，我们认为，政策对股价的影响也是中短期的。一直以来，｜
｜｜房地产行业个股都对调控政策非常敏感，当国家颁布抑制房价新政时｜
｜｜，地产板块几乎每次都有一次回调的过程。但今年3月以来，随着全｜
｜｜国土地交易价格和房屋销售面积增速的快速上涨，尽管国家不断提高｜
｜｜房贷利率和出台调控政策，房地产行业个股消化利空然后继续上涨的｜
｜｜过程越来越短，涨幅也明显战胜同期上证综指。｜
｜｜｜
｜｜■重点企业推荐｜
｜｜　　万科A（000002）｜
｜｜　　公司是A股市场地产龙头，目前土地储备超过2000万平方米，权｜
｜｜益建筑面积超过1800万平方米，可以满足未来2—3年的开发需求。｜
｜｜　　公司今年1—9月实现营业收入141.7亿元，同比增长66.6%；实现｜
｜｜净利润19.2亿元，同比上升31.9%；前三季度实现每股收益0.29元。｜
｜｜销售收入的增长主要源于各地房屋价格的快速上涨以及项目规模的扩｜
｜｜大，净利润增长低于营业收入增长主要是由于土地增值税的计提和｜
｜｜股权激励计划带来的相关税金和费用的上升。｜
｜｜　　根据公司公告的最新销售数据，今年1—10月公司累计销售面积｜
｜｜达496.3万平方米,销售金额合计419.6亿元，分别比去年全年增长了5｜
｜｜3.7%和97.6%。三季报显示公司目前已有288亿预收账款，随着四季度｜
｜｜项目结算高峰期的到来，预计公司今年将达到100%—150%的净利润增｜
｜｜长率。｜
｜｜　　公司今年在资本市场成功增发募集100亿元资金充分显示了公司｜
｜｜在二级市场的号召力。随着国家越来越严厉的房地产市场调控措施的｜
｜｜出台，作为行业领跑者的万科将利用自身优势进一步整合优秀资源、｜
｜｜加速住宅产业化发展、提高周转速度、加大市场占有率，利用资本市｜
｜｜场稳步做大做强，从而将优势不断扩大。｜
｜｜　　保利地产（600048）｜
｜｜　　公司是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，集团是国务院｜
｜｜国资委下属大型央企之一，保利地产是集团房地产业务的运作平台。｜
｜｜　　截至今年10月，公司拥有项目储备超过1500万平方米。其中今年｜
｜｜新增项目储备14个，规划建筑面积共约580万平方米，充足的土地储｜
｜｜备足够满足公司未来3—5年快速发展的需求。目前公司土地储备规划｜
｜｜合理，以广佛地区为中心，辐射全国。｜
｜｜　　公司今年1—9月实现营业收入39.09亿元，同比增长66.2%；净利｜
｜｜润5.6亿元，同比增长84.3%；前三季度共实现每股收益0.5元，。根｜
｜｜据公司最新发布的10月销售数据显示，公司1-10月实现销售面积169.｜
｜｜33万平方米(含北京政泉销售面积9.28万平方米)，同比增长68.73%；｜
｜｜实现销售认购金额141.12亿元(含北京政泉销售认购金额11.95亿元)｜
｜｜，同比增长109.74%。｜
｜｜　　三季报显示公司目前尚有104.5亿元预收账款，主要是来自广州｜
｜｜保利国际广场、保利南海水城、广州保利心语花园和重庆保利花园等｜
｜｜项目的结算收入，随着今年第四季度和明年公司可结算面积的增多，｜
｜｜结算收入将进一步增加。公司今年成功增发募集70亿元资金使得三季｜
｜｜度资产负债率降为68.6%，同比下降了6.5个百分点，有效改善了公司｜
｜｜的债务结构。｜
｜｜　　公司期内的ROE水平从去年三季度的9.3%下降到今年的5.1%，在｜
｜｜净利润大幅增长的情况下这主要是由于公司期内增发了1.26亿股再加｜
｜｜上土地储备的快速增加，使得资产规模大幅扩大。基于我们对公司未｜
｜｜来项目盈利能力的看好，我们认为ROE水平下降应该只是一个短期现｜
｜｜象。｜
｜｜　房地产行业房地产行｜
｜｜业2007q3房地产行业业绩增长全部可比a股｜
｜｜全部可比a股全部可比a股业绩增长｜
｜｜2006q3(亿元｜
｜｜)2006q3｜
｜｜2007q3｜
｜｜(亿元)｜
｜｜(亿元)｜
｜｜(亿元)｜
｜｜主营业务收入591.13854.8｜
｜｜644.62%38354.05｜
｜｜48126.6925.48%｜
｜｜主营业务成本409.87553.4｜
｜｜135.02%28801.54｜
｜｜36179.4325.62%｜
｜｜主营业务税金26.2366.7｜
｜｜3154.47%606.60｜
｜｜737.9621.65%｜
｜｜及附加｜
｜｜｜
｜｜｜
｜｜｜
｜｜主营业务利润155.03234.7｜
｜｜251.40%5687.74｜
｜｜11209.3097.08%｜
｜｜营业费用25.1432.6｜
｜｜129.74%2099.76｜
｜｜1695.51-19.25%｜
｜｜管理费用38.8752.4｜
｜｜734.99%1512.18｜
｜｜2798.7585.08%｜
｜｜财务费用15.3418.2｜
｜｜218.78%506.90｜
｜｜576.4313.72%｜
｜｜营业利润78.31129.9｜
｜｜765.97%2557.36｜
｜｜4067.3459.04%｜
｜｜投资收益7.6429.6｜
｜｜4287.78%335.29｜
｜｜1112.05231.67%｜
｜｜净利润56.67105.8｜
｜｜086.70%2199.89｜
｜｜3684.9667.51%｜
｜｜｜
｜｜｜
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｜主题｜房地产:市场支撑房价上涨的理由龙头股评｜文章日期｜2007-11-14｜
｜｜级｜｜｜
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｜内容｜今年以来，在前九个月全国各地房价如脱缰的野马一般频创新高｜
｜｜的情况下，下半年国家宏观调控政策出台的密度和力度大幅增强。受｜
｜｜已发布的商业银行房贷新政策及预期明年实施物业税的影响，房地产｜
｜｜市场近期表现出较为浓厚的观望气氛，关于房价涨跌的争论再次成为｜
｜｜人们关注的焦点。本文将着力阐述房地产市场的宏观调控及其效果｜
｜｜、国外房地产泡沫破裂的过程和借鉴、以及支撑国内房价上涨的理由｜
｜｜，这三方面的内容，以期能解答部分投资者对于现阶段投资房地产板｜
｜｜块的一些疑虑。｜
｜｜　　我国房地产宏观调控政策始于1998年的住房分配制度改革，到目｜
｜｜前为止主要经历了三个阶段，调控重点从促进房地产业持续健康发展｜
｜｜，到重点控制房价，再到改善住房供应结构。调控手段主要包括土地｜
｜｜、金融、住房供应结构及税收方面的政策。从调控效果来看，房地产｜
｜｜投资增速在06年触底后反弹；房价快速上涨的格局尚未得到有效抑制｜
｜｜；住房供应结构有所改善，但“70/90”政策落实任重道远。目前，｜
｜｜房地产调控领域的重磅政策主要是前期公布的商业银行房地新政策和｜
｜｜被誉为房地产调控最后一只靴子的物业税的征收，这两项政策都有抑｜
｜｜制房地产投机和投资需求的作用。前者主要是为了减少银行体系受房｜
｜｜地产市场波动的风险；而后者旨在统一国内不动产保有环节的税收、｜
｜｜提高不动产闲置与投机的成本，对调整住房结构、促进消费者理性消｜
｜｜费和房地产市场的持续健康发展有重要意义。未来，国家对房地产市｜
｜｜场调控将主要围绕解决低收入家庭的住房保障问题和加大普通住宅供｜
｜｜应、促进商品房市场的健康稳定发展。｜
｜｜　　我们认为通过研究国外典型的房地产泡沫案例，有助于我们更好｜
｜｜的把握中国房地产市场。从日本上世纪80年代中后期房地产泡沫看，｜
｜｜地价畸高是其最显著的表现，而金融市场的自由化、宽松的货币政策｜
｜｜和财政政策、以及日本政府宏观决策层的反应迟钝与判断失误是泡沫｜
｜｜快速膨胀的主要原因。而美国上世纪90年代和近两年的房地产泡沫都｜
｜｜从政府扩大内需、采取减税等扩张型财政政策、鼓励居民购买房产的｜
｜｜背景下开始，在银行忽视房贷风险加快放贷规模下的刺激下膨胀，到｜
｜｜呆坏账增加银行急速收缩信贷导致泡沫最终破灭。尽管我们无法准确｜
｜｜预知我国本轮房地产泡沫何时破灭，但从国外泡沫产生和破裂的过程｜
｜｜，反观国内的宏观经济环境，我们可以发现相似的的背景。一是仍处｜
｜｜在低位的利率；二是本币面临较大升值压力。在预防我国房地产泡沫｜
｜｜过度膨胀直至破裂的过程中，国外的历史值得我们借鉴和警醒。首先｜
｜｜必须重视土地泡沫的产生。其次，金融自由化进程要适应国情并有效｜
｜｜监管。再者，在引进外资的同时应积极调整产业结构。｜
｜｜我们认为，中长期支撑国内房价上涨的主要理由有三点。第一是｜
｜｜商品房供应难以快速提高。地少人多是我国的国情，而保证粮食自给｜
｜｜自足是我国的基本国策。严守18亿亩耕地生命线，意味着我国住宅用｜
｜｜地紧张的局面将长期存在，进而影响商品房有效供给。第二是商品房｜
｜｜需求仍将保持旺盛。我国宏观经济的持续高增长，城镇居民收入的大｜
｜｜幅提升和财富积累，城市化进程的逐步推进，人口占比较大的年龄层｜
｜｜处于置业高峰期，以及近年来高校扩招毕业生急剧增加，都构成了城｜
｜｜市商品房旺盛的刚性需求。而我国处于长期低息的经济环境下，流动｜
｜｜性过剩，通货膨胀抬头，人民币对外升值对内贬值，种种因素导致房｜
｜｜地产投机和投资需求空前高涨。尽管在宏观调控的重压下，这部分需｜
｜｜求有可能减缓，但是不可能完全抑制。第三是土地供不应求导致购地｜
｜｜成本的不断上升。随着全国土地供应逐年趋紧，土地稀缺性日益突出｜
｜｜，地价也开始持续快速上升。截至去年全国平均购地成本已达到2000｜
｜｜年的2.4倍，年均复合增长率高达15.5%。今年以上市公司为主的开发｜
｜｜商加大了对土地的争夺力度，各地“地王”不断刷新。我们预计，未｜
｜｜来全国平均地价仍将保持逐步上升的趋势，一直到本轮房地产泡沫的｜
｜｜破裂。而高地价抬高了商品房的成本，自然也将转移到售价中去，再｜
｜｜次推高房价。｜
｜｜今年以来，在前九个月全国各地房价如脱缰的野马一般频创新高｜
｜｜的情况下，下半年国家宏观调控政策出台的密度和力度大幅增强。受｜
｜｜已发布的商业银行房贷新政策及预期明年实施物业税的影响，房地产｜
｜｜市场近期表现出较为浓厚的观望气氛，关于房价涨跌的争论再次成为｜
｜｜人们关注的焦点。｜
｜｜　　本文将着力阐述房地产市场的宏观调控及其效果、国外房地产｜
｜｜泡沫破裂的过程和借鉴、以及支撑国内房价上涨的理由，这三方面的｜
｜｜内容，以期能解答部分投资者对于现阶段投资房地产板块的一些疑虑｜
｜｜。｜
｜｜　　一、宏观调控对房地产市场的影响1.1宏观调控的历史回顾1.1.1｜
｜｜调控第一阶段目标促进房地产业持续健康发展始于1998年的住房分｜
｜｜配制度改革，打开了压抑多年的住房需求，启动了房地产投资快速增｜
｜｜长的引擎。尔后，全国房地产投资资金保持30%的年均增速，从1998｜
｜｜年的3,614亿增加到2003年的10,154亿，部分城市房价也开始了快速｜
｜｜上涨。出于对房地产泡沫的担忧，2003年6月央行出台了严控房地产｜
｜｜信贷的121号文件。但随后遭到地产商的强烈反弹，8月国务院发布18｜
｜｜号文件，明确要保持房地产业持续健康发展，并提出其国民经济支柱｜
｜｜产业的地位。这可以视为此轮房地产宏观调控的开始。｜
｜｜　　进入04年后，房价不断上涨，关于房地产泡沫的争议也越来越多｜
｜｜，宏观调控政策开始接连出台。2004年3月，国土资源部与监察部联｜
｜｜合下发71号文件，要求各地协议出让土地中的历史遗留问题必须在04｜
｜｜年8月31日之前处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳｜
｜｜入国家土地储备体系。8月31日因此被业界称作“大限”。4月，国务｜
｜｜院办公厅发出半年内停止农地转征的通知。5月，国务院下令将开发｜
｜｜固定资产投资项目的资本金比例提高为35%。10月，央行宣布了9年来｜
｜｜的第一次加息决定，与此同时，银行开始紧缩开发信贷。｜
｜｜　　从03年初到04年底的这一阶段，可以称之为本轮宏观调控的第一｜
｜｜阶段，这一阶段的调控政策重点围绕房地产开发商的资金和土地问题｜
｜｜展开，其目标在于促进房地产市场持续健康发展，使投资和供应的增｜
｜｜长幅度适度下降，改变固定资产投资过热的状况，同时抑制房价持续｜
｜｜上涨的势头。｜
｜｜　　1.1.2调控第二阶段目标重点控制房价加速上涨的房价引发了｜
｜｜中央政府更为严厉的调控措施。2005年的宏观调控始于3月17日央行｜
｜｜取消住房贷款优惠利率。紧接着，国务院办公厅下发了《关于切实稳｜
｜｜定住房价格的通知》，共八条，通知要求控制房价涨幅过快，从土地｜
｜｜供应、供应结构、拆迁、引导消费、市场监测等多方面切入稳定房价｜
｜｜，并首次以行政问责形式将稳定房价提高到政治的高度，被称为老“｜
｜｜国八条”。一个多月后，国务院办公厅转发建设部、发展改革委、财｜
｜｜政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会等七部门《关于做｜
｜｜好稳定住房价格工作的意见》，被称为新“国八条”。与此同时，上｜
｜｜海、深圳等地也先后出台了一系列政策，从信贷、税收、信息建设、｜
｜｜市场监管等方面采取措施，对投机性购房行为进行限制。｜
｜｜1.1.3调控第三阶段目标改善住房供应结构2006年初至今，可｜
｜｜谓进入第三阶段，除了继续巩固上述阶段的目标外，政策方面在重点｜
｜｜改善房地产供给结构和继续控制外资需求、整顿房地产市场环境方面｜
｜｜加大了力度。｜
｜｜　　由于房价调控政策没有能够有效抑制房价过快上涨，06年5月国｜
｜｜务院常务会议提出促进房地产健康发展的六条措施，“国六条”延续｜
｜｜了“国八条”的调控思想，但更偏重于“结构调整”，其措施也更具｜
｜｜操作性。随后，国土、金融、税收、建设等九部委联合的《关于调整｜
｜｜住房供应结构稳定住房价格的意见》（“国十五条”）、落实新建住｜
｜｜房结构比例要求的165号文件、细化招拍挂及协议出让国有土地使用｜
｜｜权范围的166号文件、建立土地监察制度、限制外资准入的171号文件｜
｜｜、对二手房交易征收个人所得税的108号文件等一系列文件相继出台｜
｜｜。｜
｜｜　　金融方面，央行于4月和8月两次加息27个基点，银监会也于7月｜
｜｜发出《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》，九条措施严控房地｜
｜｜产信贷风险。｜
｜｜　　时间的脚步终于踏入了2007年，前8个月全国各地房价似乎经历｜
｜｜了有史以来最疯狂的上涨，而宏观调控政策似乎也不得不痛下猛药。｜
｜｜1月16日，国税总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管｜
｜｜理有关问题的通知》，该通知的出台意味着拖延14年而未贯彻到位的｜
｜｜土地增值税征缴将开始严格执行。7月和9月，外汇管理局联合建设部｜
｜｜等出台了关于规范房地产市场外资准入和管理的意见和通知，对外资｜
｜｜进入国内房地产市场做出了进一步限制。8月13日，国务院发布了《｜
｜｜关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（24号文），强调把｜
｜｜解决城市低收入家庭住房困难作为政府公共服务的一项重要职责，加｜
｜｜快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房｜
｜｜困难的政策体系。9月27日，央行和银监会联合发布了《关于加强商｜
｜｜业性房地产信贷管理的通知》，明确指出已利用贷款买房、又申请购｜
｜｜买第二套(含）以上住房的，贷款首付比例不低于40%，贷款利率不低｜
｜｜于央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，且首付比例和利率水平｜
｜｜应随套数增加而大幅度提高。与此同时，央行在年内已经连续五次加｜
｜｜息，一年期存贷款利率较06年末分别上升了135和117个基点，年内第｜
｜｜六次加息的预期依然十分强烈。而被业内称为宏观调控“最后一只靴｜
｜｜子”的物业税，有可能明年先落在部分试点城市。｜
｜｜　　1.2宏观调控的手段｜
｜｜土地政策调控土地调控一直是国家宏观调控的重要手段，本轮调｜
｜｜控方向主要是紧缩地根，坚守18亿亩耕地红线，盘活存量土地，增加｜
｜｜有效供给，确保适度土地供应总量，逐步建立梯度土地供应体系，尽｜
｜｜可能满足不同层次住宅需求。与此同时，严控地方土地出让收支管理｜
｜｜，土地出让净收益用于廉租房建设比例不低于10%。｜
｜｜　　本轮调控期间比较有代表性的土地调控政策包括｜
｜｜　　2004年3月，国土资源部、监察部联合发布的《关于继续开展经｜
｜｜营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，要求｜
｜｜各地2004年8月31日以后，所有经营性土地全部通过“招拍挂”出让｜
｜｜。｜
｜｜　　2004年4月，国务院办公厅《关于深化开展土地市场治理整顿，｜
｜｜严格土地管理的紧急通知》。明令“三个暂停”，即暂停农用地转用｜
｜｜、暂停土地规划修｜
｜｜改、暂停县改市。｜
｜｜　　..2006年8月，国土资源局制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地｜
｜｜使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行，规范对｜
｜｜招标拍卖挂牌或协议出让国有土地使用权的范围作了细化，进一步明｜
｜｜确供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要｜
｜｜求的工业用地，必须纳入招拍挂出让国有土地范围。｜
｜｜　　..2006年9月，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》正｜
｜｜式公布，国家对土地的管理和调控政策进一步加强和深化，放弃了以｜
｜｜往实行的新增建设用地土地有偿使用费的70%留给地方、30%收归中央｜
｜｜的政策，土地出让金将由地方全额保留，土地出让收益的5％要用于｜
｜｜廉租房建设。｜
｜｜　　..2006年10月，财政部、国土资源部等制定的《土地出让金收｜
｜｜支管理办法》规定，土地出让金总额的15％将用于农地复垦和土地整｜
｜｜理开发，城镇土地使用税将提高两倍，新增建设用地有偿使用费和耕｜
｜｜地占用税将各提高一倍。土地出让收支全部纳入地方财政预算。｜
｜｜　　..2006年12月，国土资源部发布了新版限制和禁止用地目录，｜
｜｜别墅类房地产开发、高尔夫球场等用地被叫停，低密度、大套型住宅｜
｜｜项目则被列入受限名单。｜
｜｜　　..2007年8月，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若｜
｜｜干意见》发布，意见要求廉租房和经济适用房建设用地实行行政划拨｜
｜｜方式供应，各地要在土地供应计划中予以优先安排。同时，各地土地｜
｜｜出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%。｜
｜｜　　..2007年9月，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有建设｜
｜｜用地使用权规定》，要求土地出让金必须在全部付清后方可办理土地｜
｜｜用地使用权证书；此外，还明确规定工业用地也必须通过招、拍、挂｜
｜｜的公开方式出让。｜
｜｜　　1.2.2金融政策调控由于房地产业的兴衰，直接影响到银行体系｜
｜｜的安危，在挤压房地产泡沫的宏观调控中，金融政策的调控也是管理｜
｜｜层最常用的手段之一。近年来，央行的政策主要以紧缩银根为主，通｜
｜｜过加强房地产信贷业务管理，加息等措施，严格限制房地产投资贷款｜
｜｜和个人贷款，增加房地产企业的财务费用及个人购房短、长期成本。｜
｜｜比较有代表性的金融调控政策包括｜
｜｜　　..2003年6月，央行发出《关于进一步加强房地产信贷业务管理｜
｜｜的通知》（121号文），要求对房地产投资贷款和个人住房信贷实行｜
｜｜严格限制。｜
｜｜　　..2005年3月，央行宣布调整商业银行自营性个人住房贷款政策｜
｜｜，将住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平。同时实行下限管理｜
｜｜，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。｜
｜｜　　..2005年8月，央行发布2004年房地产金融报告，建议取消房屋｜
｜｜预售制度和推出固定利率房贷产品，考虑允许商业银行发放固定利率｜
｜｜个人住房贷款。｜
｜｜　　..2007年7月，建设部、外汇局等部委联合发布了《关于规范房｜
｜｜地产市场外资准入和管理的意见》和《关于规范房地产市场外汇管理｜
｜｜有关问题的通知》，对境外主体投资境内房地产市场进行了规范和限｜
｜｜制。｜
｜｜　　..2007年9月，央行和银监会联合发布《关于加强商业性房地产｜
｜｜信贷管理的通知》，明确指出对已利用贷款买房、又申请购买第二｜
｜｜套(含）以上住房的，房地产行业专题报告——宏观调控、房地产泡｜
｜｜沫、支撑房价上涨的理由-Page4of19-本报告版权归长城证券有限｜
｜｜责任公司所有，未经授权不得进行任何形式的发布、复制，如引用、｜
｜｜刊发，须注明出处为“长城证券金融研究所”，且不得对本报4告进｜
｜｜行有悖原意的删节和修改。报告内容完全基于公开信息，虽然力求其｜
｜｜准确完整但并不对此做出任何承诺和保证。长城证券有限责任公司及｜
｜｜有关联的任何人均不承担因使用本报告而产生的法律责任。｜
｜｜　　贷款首付比例不低于40%，贷款利率不低于央行公布的同期同档｜
｜｜次基准利率的1.1倍，且首付比例和利率水平应随套数增加而大幅度｜
｜｜提高。商业银行不得向开发商发放专门用于缴交土地出让金的贷款。｜
｜｜　　..此外，加息和上调存款准备金率已成为常态，到目前为止07年｜
｜｜已连续五次加息，八次上调存款准备金率。｜
｜｜　　1.2.3住房供应结构调控1998年国务院下发了关于进一步深化城｜
｜｜镇住房制度加快改革、住房建设的通知，明确停止实物住房分配，逐｜
｜｜步实现住房的分配货币化，同时建立和完善以经济适用房为主的多层｜
｜｜次的城镇住房供应体系。当初经济适用房的提出并非为了解决中低收｜
｜｜入家庭的问题，而是为了解决城镇住房的问题，对购房对象没有做严｜
｜｜格要求。随着近几年来，房价的持续快速上涨和住房供应结构的不平｜
｜｜衡，政府才逐步意识到解决低收入家庭的住房问题是其义不容辞的责｜
｜｜任，而抑制高档住宅、加大普通商品房供应是减缓房价上涨的重要措｜
｜｜施。｜
｜｜　　..2005年5月，国务院转发了建设部等七部委制定的《关于做好｜
｜｜稳定住房价格工作的意见》，被称为25号文。这份“意见”要求，做｜
｜｜好供需双向调节，遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品｜
｜｜住房和经济适用住房建设，合理引导住房消费。“加强经济适用住房｜
｜｜建设，完善廉租住房制度”被着重提了出来。｜
｜｜　　..2006年5月，国务院转发了建设部、发改委等九部门制定的《｜
｜｜关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，后被称为37号文。37｜
｜｜号文是对25号文的重申和细化，要求各城市在06年9月底前公布普通｜
｜｜商品房、经济适用房和廉租房建设目标，明确提出套型在90平方米以｜
｜｜下的住宅比率要达到开发面积的70％。｜
｜｜　　..2006年7月，建设部公布了《关于落实新建住房结构比例要求｜
｜｜的若干意见》，明确了“70－90政策”的实施细则。｜
｜｜　　..2007年8月，国务院发布的《关于解决城市低收入家庭住房困｜
｜｜难的若干意见》（24号文），强调把解决城市低收入家庭住房困难作｜
｜｜为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租住房制度为重｜
｜｜点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。这也标志着政｜
｜｜府加大保障性住房供给的决心和改善住房供应结构的调控导向。｜
｜｜　　1.2.4税收政策调控财政作为政府宏观调控的主要手续，同样在｜
｜｜政府资源配置和调控房地产市场中起到重要的作用。如政府通过加大｜
｜｜城市基础设施建设的投资力度，改善投资环境和城市区位功能，从而｜
｜｜有力拉动经济增长，带动房地产业的发展。通过调节房地产业的有关｜
｜｜税费，增加或降低房地产开发的成本，影响和调控房地产市场。｜
｜｜　　2005年4月，七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》｜
｜｜，自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时｜
｜｜按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（｜
｜｜含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超｜
｜｜过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价｜
｜｜款后的差额征收营业税。｜
｜｜　　房地产行业专题报告——宏观调控、房地产泡沫、支撑房价上涨｜
｜｜的理由-Page5of19-本报告版权归长城证券有限责任公司所有，未｜
｜｜经授权不得进行任何形式的发布、复制，如引用、刊发，须注明出处｜
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｜｜和修改。报告内容完全基于公开信息，虽然力求其准确完整但并不对｜
｜｜此做出任何承诺和保证。长城证券有限责任公司及有关联的任何人均｜
｜｜不承担因使用本报告而产生的法律责任。｜
｜｜　　2006年5月，国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关｜
｜｜问题的通知》（国税发74号文件），对“国六条”中二手房营业税新｜
｜｜政策的具体执行问题予以明确。要求各级地方税务部门要严格执行调｜
｜｜整后的个人住房营业税税收政策。2006年6月1日后，个人将购买不足｜
｜｜5年的住房对外销售全额征收营业税。个人将购买超过5年（含5年）｜
｜｜的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营｜
｜｜业税的手续。｜
｜｜　　2006年7月，国税总局出台相关通知，《国家税务总局关于住房｜
｜｜转让所得征收个人所得税有问题的通知》，要求自8月1日开始，国内｜
｜｜居民在进行个人二手房转让时，所得收益须按照“财产转让所得”项｜
｜｜目缴纳个税，该税率为固定的20%。｜
｜｜　　2007年1月，国税总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税｜
｜｜清算管理有关问题的通知》。明确了房地产企业土地增值税由原来的｜
｜｜以预征为主的缴纳方式改为清算式缴纳，该通知的出台意味着拖延14｜
｜｜年而未贯彻到位的土地增值税征缴将开始严格执行，标志着房地产开｜
｜｜发迎来土地增值税清算时代。｜
｜｜　　有传闻称物业税将在明年部分城市正式实施，物业税的征收被称｜
｜｜为近期房地产宏观调控政策中最后一只没有落下的靴子。｜
｜｜　　1.3宏观调控的效果从本轮房地产宏观调控政策的出发点来看，｜
｜｜调控的主要目标是1、控制房地产投资过热的情况，促进房地产市｜
｜｜场持续健康发展；2、抑制房价过快上涨；3、合理改善住房供应结构｜
｜｜，大力推进廉租房制度建设，着力解决困难群众的住房问题。从调控｜
｜｜效果来看｜
｜｜　　1.3.1房地产投资增速在06年触底后反弹从近年来房地产投资与｜
｜｜固定资产投资增长情况看，两者在03年维持在30－40％的高位，并在｜
｜｜04年2月达到历史峰值。随后在紧急出台的宏观政策调控下迅速回落｜
｜｜，房地产开发投资增速在05年下半年跌到了25％以下，开始显著落后｜
｜｜于固定资产投资，到06年2月下探到19.4%的谷底。尔后房地产投资增｜
｜｜速开始逐步回升，进入07年更呈现出加速上升的态势，增速轻松越过｜
｜｜了25％的合理水平，并反超固定资产投资，再次显示出偏热的迹象。｜
｜｜　　从全国三大区域的房地产投资情况来看，中部地区的投资增速一｜
｜｜直处于较高水平，近年来始终维持在25％以上；西部地区则从05年以｜
｜｜后超越东部，紧跟中部的投资步伐；而经济最为发达、投资占比最高｜
｜｜的东部地区，投资增速从04年开始下降，06年在低位徘徊，07年有所｜
｜｜反弹，但仍处在25％以内的合理水平。｜
｜｜　　应该说，针对房地产投资过热出台的紧缩“地根”、“银根”的｜
｜｜手段，在2004至2006三年里，取得了较为明显的效果。但是在今年房｜
｜｜地产投资增速持续反弹，而商品房仍供不应求的情况下，是否还要继｜
｜｜续重点针对投资出台宏观调控政策，则有待观察｜
｜｜房价快速上涨的格局尚未得到有效抑制尽管针对房价涨幅过快的｜
｜｜宏观调控措施从04年开始就密集出台，05、06年还专门发布了关于稳｜
｜｜定房价的指导意见，政府企图通过抑制投机和投资需求来平抑房价，｜
｜｜然而在种种因素共同作用下商品住宅供不应求的市场矛盾并没有得到｜
｜｜有效化解，房屋销售价格持续上升。根据统计局公布的全国房屋销售｜
｜｜价格指数，国内房价上涨速度在04年下半年至06年有所放缓，但是07｜
｜｜年又开始加速上扬。国家发改委最新数据显示，2007年9月，全国70｜
｜｜个大中城市房屋销售价格同比上涨8.9%，创下22个月来的新高，涨幅｜
｜｜比上月高0.7个百分点；环比上涨1.7%，涨幅比上月高0.3个百分点。｜
｜｜其中新建商品住房销售价格同比上涨10%，也创出了近10个月的新高｜
｜｜。｜
｜｜　　在严控土地出让的政策背景下，全国土地交易价格指数一直维持｜
｜｜在高位，特别是在今年以来，火爆的房地产市场和对土地资源越来越｜
｜｜稀缺的共识，驱使开发商加大了对土地的争夺，各地地王频现，土地｜
｜｜交易价格飞速上涨，速度远远超越了房价的涨幅，在二季度土地交易｜
｜｜指数即高达113.5，创下近五年的历史新高。｜
｜｜　　与此同时，房屋租赁价格并未随着地价、房价而急速攀升，而是｜
｜｜保持在同比2%左右的平稳增长。｜
｜｜二、国外房地产泡沫的启示2.1国外房地产泡沫的产生和破裂现｜
｜｜在全球许多国家房地产投资的速度已经超过了经济增长率的几倍,房｜
｜｜价的增长速度也已远远超过了房租的涨幅，可以说存在着一定的泡沫｜
｜｜成分。而过高的房价意味着风险,一旦破裂，对经济的影响将是全国｜
｜｜甚至是全球性的，而经济基础和金融体系欠佳的国家尤盛。研究世界｜
｜｜其他国家历史上出现的典型房地产泡沫，有助于我们更好的把握中国｜
｜｜房地产市场。｜
｜｜　　2.1.1日本的房地产泡沫日本在1983-1990年间发生了严重的房地｜
｜｜产泡沫。泡沫的破灭，直接导致日本经济自1991年以来进入衰退状态｜
｜｜,造成了难以估量的损失。｜
｜｜　　地价畸高是日本房地产泡沫最显著的表现。1986年日本地价与物｜
｜｜价指数之比为2512,1990年涨到6812,短短三四年时间上涨了将近3｜
｜｜倍。在最高峰时,日本土地价值约为当时美国地价总额的4倍多。地价｜
｜｜暴涨的原因一是日本地少人多，土地以稀为贵。二是经济发展及城｜
｜｜市化的要求对土地需求越来越大。三是政府的宏观调控不到位。对于｜
｜｜价格猛涨和土地投机没有采取较好的措施。地产泡沫其次表现为资产｜
｜｜价格远远超越国民生产总值的增长，而资产价格的上涨进一步刺激了｜
｜｜消费和投机,加上宽松的政策环境,金融市场规模得到进一步扩张,股｜
｜｜市和楼市泡沫进一步加重。｜
｜｜　　日本房地产泡沫快速膨胀的主要原因有三点｜
｜｜　　一是金融市场的自由化。20世纪80年代中期，日本经济处于稳定｜
｜｜增长阶段，国内开始实施利率自由化，同时放松了对金融市场其他方｜
｜｜面的管制。随着大企业可以通过发债来满足对资本的长期需求，日本｜
｜｜的银行特别是中小型银行逐渐失去了一些固定的大企业客户资源；为｜
｜｜了缓解利润减少的经营困境，它们开始将贷款目光转向风险较高的中｜
｜｜小企业和房地产公司。｜
｜｜　　二是宽松的货币政策和财政政策。20世纪80年代中后期，日本政｜
｜｜府实行的宽松货币政策被公认为是产生房地产泡沫的最主要原因。当｜
｜｜时，日本的贸易顺差不断增加，同以美国为首的其他发达国家之间产｜
｜｜生了激烈的贸易摩擦，本币升值压力很大。1985年“广场会议”结束｜
｜｜后，日元兑美元急剧上升。为摆脱由于升值带来的经济衰退，日本政｜
｜｜府提出通过扩大内需来调整经济结构的政策建议。之后的一年里，日｜
｜｜本央行连续5次调低利率。与此同时，日本政府正式宣布扩大公共投｜
｜｜资，由紧缩转变为积极的财政政策。趋向扩张的财政政策以及宽松的｜
｜｜货币政策的实施，很快拉动了日本的内需，但是流动性过剩的出现同｜
｜｜时也推动了房地产价格以及股市价格的暴涨。｜
｜｜　　三是日本政府宏观决策层的反应迟钝与判断失误。首先，日本政｜
｜｜府对出现房地产泡沫缺乏警惕性，致使制定了不恰当的金融政策推动｜
｜｜了房地产价格猛涨，而当1987年房地产泡沫急剧膨胀时，日本政府又｜
｜｜一次反应迟钝，并没有采取任何宏观调控措施来缓解房地产市场的过｜
｜｜热现象，并错误地认为日本经济发展形势一片大好，任凭房地产价格｜
｜｜一路狂涨。另外，日本政府在1991年房地产泡沫破灭之后也没有及时｜
｜｜认清其对日本中长期经济发展可能带来的严重破坏性后果。其次，日｜
｜｜本政府当时的工作重心是摆脱由于日元升值带来的经济衰退、促进内｜
｜｜需、稳定物价以及保持国际收支平衡，认为中长期制约日本经济的主｜
｜｜要因素是劳动力不足、能源缺乏、储蓄率下降等问题，根本没有将房｜
｜｜地产泡沫这一新生的关键因素考虑在内。因此当房地产价格快速上涨｜
｜｜时，政府只注重它与其他经济发展指标之间的关系，完全忽视了房地｜
｜｜产泡沫对整个经济，特别是金融体系的危害性。｜
｜｜　　而房地产泡沫最终也在猛烈的政策调控中破灭。1989-1990年日｜
｜｜本央行连续大幅提高贴现率、严控信贷，同时出台了抑制土地市场投｜
｜｜机的相关法规，从金融到土地双管齐下的政策调控，导致了泡沫快速｜
｜｜破灭。｜
｜｜　　2.1.2美国的房地产泡沫美国在上世纪90年代同样也出现了房地｜
｜｜产过热。1982年至1992年期间,美国政府为了刺激经济和人们消费需｜
｜｜求,扩大内需,实行减税的财政政策,而与此同时,石油价格日渐上涨,｜
｜｜对房地产的需求更加旺盛,这些因素综合在一起,使房地产价格急剧上｜
｜｜扬。房地产价格上涨又使投资房地产变得有利可图,人们纷纷把钱投｜
｜｜进房地产市场。金融机构部门也不甘示弱,纷纷进军房地产市场,增加｜
｜｜房地产贷款,往往忽略了房地产贷款的风险。面对日益增加的呆坏账,｜
｜｜金融机构不得不收缩信贷规模,提高信贷标准,减少房地产贷款,以至｜
｜｜造成信用危机。银行采取的措施又给不景气的房地产市场雪上加霜,｜
｜｜加剧房地产价格下降,泡沫随即破灭。｜
｜｜　　而更值得我们关注的无疑是今年来爆发的将美国房地产市场泡沫｜
｜｜刺破的次贷风波。2001年的9.11之后，美国政府为了缓解恐怖袭击和｜
｜｜新经济泡沫破灭对经济的冲击，采取了放松银根的货币政策，自2001｜
｜｜年5月至2003年6月两年间，美联储连续13次降息，将联邦基金利率从｜
｜｜6%降至1%，创下自1958年以来的历史最低水平。美国政府利用低利率｜
｜｜及减税政策，直接鼓励居民购房，并以建筑业来拉动整个经济的成长｜
｜｜，从而带动了美国一波房地产大涨。在2000年－2005年间，美国很多｜
｜｜城市的房价上涨幅度超过100%，房价与租金的比率以及房价与中等收｜
｜｜入的比率都达到了历史的最高水平。｜
｜｜　　在这种情况下，很多做房屋贷款的银行、金融公司，大力借此扩｜
｜｜张住房贷款。在激烈的竞争面前，不少金融机构不惜降低住房信贷的｜
｜｜消费者准入标准(即“次级信用”的人大量进入)及为购房者提供零首｜
｜｜付来吸引购房者。然后，有投行向这些银行买这些贷款，将它包成一｜
｜｜笔债券卖给投资者。越来越多的购买力不足的居民和以升值为目的的｜
｜｜投资（或投机）者成为了房地产市场的新进入者。｜
｜｜　　推动他们进入的根本原因是低利率和房地产的持续升值预期。｜
｜｜　　然后，从2004年6月开始，美联储在连续13次降息后，首次宣布｜
｜｜加息，将联邦基金利率提高25个基本点至1.25%，这次加息标志着美｜
｜｜联储新一轮的加息运动即将开始。通过近两年连续17次加息，联邦基｜
｜｜金利率只差0.75个百分点就回复到了上一轮降息前（即2001年初）的｜
｜｜水平。美联储这一轮连续17次加息，主要原因有二其一，油价大幅｜
｜｜攀升、美元持续疲软、劳动力市场及企业设备利用率偏紧等因素，直｜
｜｜接加大了通货膨胀压力；其二，消费支出扩大，房地产市场价格上升｜
｜｜，使人们产生了经济过热的担忧。此外，加息也是为了配合布什政府｜
｜｜减税的减缩性财政政策的需要。｜
｜｜　　由于美联储持续加息，许多次级抵押贷款的借款人无法偿还每月｜
｜｜高昂的贷款，其结果是一些房产再次投向市场。而当美国房地产价格｜
｜｜又开始下滑，借款人无法卖出满意的价格时，借款人就简单地宣称破｜
｜｜产，留给贷款人的是远低于贷款金额的房产。因此，贷款人只能承受｜
｜｜贷款的损失，最终导致次级债危机爆发。同时，为了对冲风险，一些｜
｜｜贷款人通过证券的形式将次级抵押贷款又卖给了各种基金。于是，直｜
｜｜接或间接投资于这些基金的金融机构，都被卷进了这场危机。｜
｜｜　　而次贷风波全面扩散的结果，更是加剧了美国房价的普遍下跌，｜
｜｜美国全国房地产经纪人协会日前公布，该国9月二手房销量降至504万｜
｜｜套，为1999年来新低，同时房价中值也大跌4.2%，创近一年来最大跌｜
｜｜幅。越来越多的迹象表明，美国次贷危机已给楼市、金融业乃至整体｜
｜｜经济带来广泛冲击。市场普遍预计，美联储将于近期再次降息，以缓｜
｜｜解此次危机。｜
｜｜　　2.2对国内房地产市场的借鉴到目前为止，我们并没有找到合理｜
｜｜和可行的方法来提前预知我国本轮房地产泡沫何时破灭，但是通过分｜
｜｜析国外的情况可以对研究本国市场有所借鉴。从国外房地产泡沫产生｜
｜｜和破裂的过程，反观国内的宏观经济环境，我们可以发现相似的易于｜
｜｜产生泡沫的背景。一是仍处在低位的利率。中国从1999年到2006年，｜
｜｜利率长期处于历史低位。虽然央行从去年开始连续加息，但是相比快｜
｜｜速增加的通货膨胀率，我国的实际利率仍然为负。二是本币面临较大｜
｜｜升值压力。与当年的日本相同，目前人民币也面临较大的升值压力，｜
｜｜特别是在现在国内进入加息周期、而美元预期连续降息，中美利差缩｜
｜｜小的情况下，预计人民币的升值步伐将被迫加快。所不同的是目前国｜
｜｜内还在实行资本项目下的外汇管制。｜
｜｜　　在预防我国房地产泡沫过度膨胀直至破裂的过程中，国外的历史｜
｜｜值得我们借鉴和警醒。首先必须重视土地泡沫的产生。防止在经济快｜
｜｜速发展阶段,随着土地需求的上升,对土地过度炒作。日本政府在房地｜
｜｜产泡沫产生期间,任由土地价格上涨,而没采取相应举措，最终酿成了｜
｜｜苦果。其次，金融自由化进程要适应国情并有效监管。从日本和美国｜
｜｜、以及东南亚地区的历史经验可以印证，房地产泡沫的产生，与银行｜
｜｜的融资行为分不开。由于金融和房地产业天生的紧密联系,对金融部｜
｜｜门的有效监管显得尤为重要。缺乏监管的金融自由化,将导致信贷资｜
｜｜金大量流入土地和房地产等虚拟经济领域,特别是大量国际投机资本｜
｜｜流入房地产领域,最终导致泡沫的发生。不考虑本国国情的金融自由｜
｜｜化,结果往往欲速而不达,给经济带来严重后果。再者，在引进外资的｜
｜｜同时应积极调整产业结构。防止大量以短期和流动为主的外资进入房｜
｜｜地产等虚拟经济部门，导致行业过热产生泡沫。同时，积极调整产业｜
｜｜结构,实现产业升级，真正使得外资流入成为促进本国技术创新、管｜
｜｜理创新,进而提高本国整体经济水平的重要推动力。｜
｜｜　　三、支持房价上涨的理由3.1商品房供应难以快速提高随着04年｜
｜｜严格土地出让、收紧地根的调控政策陆续出台，04年土地购置面积增｜
｜｜速迅速下降，05和06年均出现负增长，04年以来新开工住房面积增速｜
｜｜也出现明显下滑。与此同时，04年针对房地产等固定投资增速过快实｜
｜｜施的宏观调控，也使得当年土地开发面积从高速增长变为同比下降11｜
｜｜%，并导致了2005年住宅供给套数的负增长。从图8中我们可以看到，｜
｜｜05年以来我国商品房销竣比一直大于1，呈现供不应求的状况，可以｜
｜｜说从2004年开始的土地调控政策成为2005年以后住房供给偏紧的诱因｜
｜｜。｜
｜｜今年以来，国内房价急速上涨，以上市公司为主的开发商更是加｜
｜｜大了对土地的争夺力度。公开拍卖的土地成交价往往达到起拍价的两｜
｜｜倍以上，各地“地王”不断刷新，被拍地块楼面价高于周围商品房售｜
｜｜价的情况亦时有发生。｜
｜｜我们预计，未来全国平均地价仍将保持逐步上升的趋势，一直到｜
｜｜本轮房地产泡沫的破裂。而高地价抬高了开发商建造商品住宅的成本｜
｜｜，这部分自然也将转移到售价中去，再次推高房价。｜
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