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房企已处危险边缘 今年内必有大开发商要倒台
谁的江湖
分析称,天鸿、北辰、苏宁环球 等财务堪忧
SOHO中国主席潘石屹和北师大金融中心主任钟伟近日私下里对了一份名单,他们两人分别列出了他们认为今年可能要倒霉的房地产上市企业名单。潘石屹说:“看看速动比率就知道了。”钟伟说:“年内必有大的开发商要倒台。”
很显然,作为圈内人,两个人不会向媒体公布这份秘密名单,但据本报综合各项财务数据显示,部分上市房企已经处于危险边缘。实际上,变局之下的地产江湖已经悄然发生改变,现金和周转率正在成为房企的绝杀秘笈。而在那些昔日地王的背影下,已浮现出地产沉浮的痕迹。
潘石屹最近很活跃,先是提出了“百日巨变”,后又私下拿出一份房企名单,预计这些企业将“倒大霉”。虽然没有对外公布,但他扬言看看房企的速动比率就知道了。
实际上,在房地产金融的变局下,越来越多的房企感受到了来自资金的压力,其年报的各项财务指标也显得愈发难看。只不过,地产商们资金链绷紧缺银子的窘局被潘石屹扯掉了最后一块遮羞布。
恒大地产之后,谁会是步其后尘者?“百日巨变”是潘石屹的诅咒还是其夸大其词的猜想?在地产风暴来临之际,谁会是统领江湖的大佬?这一切或许能从虽枯燥但却相对真实的数据中找到答案。
土地受累
距1月3日定向增发方案获通过不足3个月,泛海建设就开始第三轮增发。短时间内推出又一次增发方案,显示了泛海建设对资金的极大渴求。
3月29日,泛海建设公告称,拟公开增发不超过1.8亿股募资65亿元,主要投向其整体上市收购的土地项目。
泛海建设表示,其的确面临资金紧缺,此次增发就是为推进此前增发获得的优质项目更快地开发以实现收益。
有业内人士表示,2007年各大房地产企业引以为豪的“土地储备”,2008年应该成为这些公司最大的包袱。
北辰实业就已经尝到了高价拿地的苦果。
去年7月,北辰实业携手北京城开以92亿元的天价一举摘得长沙新河三角洲项目长沙地王。同时,北辰实业在北京竞得常营项目40余万平米的地块,使土地储备由年初的200余万平米增加到年末的700余万平米。
对外投资的增加使北辰实业的现金流也隐现危机。据北辰实业2007年年报显示,公司去年经营活动产生现金流量净额为-58.67亿元,年末公司负债达到 119亿元,资产负债率上升至58%。而北辰实业今年还将开复工217万平米,新开工面积119万平米。这将进一步绷紧资金链。
和北辰实业同一处境的苏宁环球,也面临着资金链的尴尬。
去年8月24日,苏宁环球以总价44亿元的楼面地价创下上海乃至内地的地王新纪录。
而年报显示,苏宁环球土地储备1460万平米,速动比率是0.5,资产负债率高达77%,资金压力可想而知。
“房价上涨——收益预期增加——股价上涨——融资大幅增加——疯狂储备土地——收益预期增加——股价上涨——再融资,房价、股价、土地、资金形成一个恶性循环的怪圈,把很多上市地产公司套在里面了。”深圳知名地产专家半求说。
他表示,房价上涨的目的是为了推高股价,股市的融资成为圈地资本,圈地的目的还是为了推高股价,然后股东在高位套现,留下股市和房市一片狼藉。
变卖资产寻求解套
然而地产商的如意算盘落空,近期,地产股相当难看。
4月9日,上地产龙头股万科A收盘26.46元,跌5.71%;保利地产收26.93元,跌7.07%;金融街最低价22.10元,跌5.88%。
“这一轮的地产股暴跌几乎是腰斩,投资者和机构大多看空地产板块。”东莞证券研究所首席研究员李大霄说。
面对投资者对地产股的看空,那些权贵一时的地产大佬的财富也急剧缩水。碧桂园杨惠妍的财富缩水超过50%,损失约680亿元;富力地产老板张力的财富缩水58%,损失约245亿元;世茂集团主席许荣茂的财富缩水56%,损失约310亿元。
“大势所去,狂涛难挽。上市难、融资难、拿的地难,两头堵死,还能怎么办?”李大霄如此说。他对记者表示,更多的上市公司会亏损,从而贱卖股权、出让土地,或者被更大的地产公司并购,以及和外资亲密接触来寻求解套。
在股价缩水和楼市看空的情况下,许多上市地产公司正通过变卖资产来寻求解套。
4月8日,金融街发布公告,将位于北京金融街的金祺大厦整体出售给光大银行,价格约23亿元。金融街表示,此次出售该资产,除提高公司盈利外,也基本释放了公司现金流的压力。
4月3日,渝开发与重庆瑞海投资发展有限公司签订协议,将把全资子公司重庆渝开发高瑞房地产开发有限公司49%的股权转让给瑞海公司,转让价格为4885万元。
成立于去年12月的高瑞公司,注册资金为2000万元。去年亏损近6000万元。
而近期有消息称,天创置业将以1.19亿元的价款转让所持北京天创世缘地产开发有限公司38%的股权,共同开发“棉花片”项目。
亏损的上市公司不在少数,据陆家嘴刚刚公布的年报显示,预计2008年一季度净利润将比上年同期下降50%以上。
而深长城2008年第一季度亏损金额在1400万元左右。绿景地产第一季度将亏损金额约60万元。
财务指标“出卖”大房企
据Wind资讯统计显示,截至4月8日,已披露年报的49家房地产上市公司2007年经营活动产生的现金流量净额为-497.21亿元;而上年同期,可比的49家房地产上市公司经营活动产生的现金流量净额为-169.43亿元,现金净流出增幅高达193.46%。
而以万科、招商地产、金地集团、保利地产四大上市地产开发商的情况来看,4家公司2007年的每股经营性现金流均为负值,并且均为各公司5年来的最低值。
数据显示,万科的每股经营性现金流为-1.52元,招商地产为-4.74元,金地集团为-7.52元,保利为-7.65元。
“经营性现金流的负值越大,表明手头越紧,或者是地买太多了,房屋销售的速度则没有跟上。”李大霄对记者分析。
此外,2007年,房地产企业的存货周转率也在降低。数据显示,上述四大房地产上市公司2007年的存货周转率也是历年来的最低值。万科的年度存货周转率为0.42,连续第5年下降;金地集团的年度存货周转率仅为0.31;保利地产为0.25;招商地产则更是低至0.16。
单从速动比例上来看,北辰实业为0.35、泛海建设为0.26、招商地产为0.37、天鸿宝业为0.42排名最前,而相应的资产负债率是58%、45%、63%、83%。
“速动比率是看企业立即变现偿还负债的能力。从数据上看,北辰实业和天鸿宝业是很危险的,他们偿还债务的能力也值得怀疑。”李大霄说。
而大多数分析师对于高负债率的富力地产、苏宁环球、北辰实业表示了不同程度的担忧。
“但这一切还有待观察,股市、楼市如果回暖,也不一定就会出现开发商大量倒闭的情况。”国信证券发展研究总部研究总监李翔对《华夏时报》记者说。
来源:华夏时报
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