银行并未收到紧缩房企信贷新通知
银行并未收到紧缩房企信贷新通知
2008年04月15日 06:36:58中财网
导读：
央行紧急摸底96家房企资金链 重点查财务状况
不再优先支持，房企贷款按最高限制执行
央行澄清 银行并未收到紧缩房企信贷新通知
沪上多家地产商：未收到调查问卷
房地产行业今年缺钱1万亿
招商地产一季度净利暴跌42％
利空传言 如何看待地产板块大面积跌停
分析师调低行业评级 年内不碰地产股
央行紧急摸底96家房企资金链 重点查财务状况
原先质疑万科降价售房的人，现在多数选择了闭嘴。
4月初，五家大型银行和民生、浦发两家股份制银行的上海分行，以及上海银行等8家银行均收到来自人民银行上海分行的一份紧急文件，名为《关于协助调查房地产开发企业资金情况的通知》(下称通知)。
4月11日，一位看到通知的知情人士向本报记者透露，央行上海分行下发通知，并对上海市房地产企业资金情况进行一次抽样调查，目的是为密切跟踪房地产信贷政策效应，掌握房地产开发企业资金情况。
估计下一步还是会有调控，目前是摸底，看看房企的承受能力如何，以把握节奏和力度，防止用药过猛。4月11日，一位大行上海分行信贷人士说。
重点摸财务状况
央行上海分行指示8家银行，各抽样选择12家房地产开发企业，其中，1级资质等级企业1家，2级、3级资质等级企业各3家，其他(如暂定等)资质等级企业5家。
为了使调查更有针对性，通知原则上要求被调查企业在上述各行开立基本账户、正在进行房地产项目开发并有贷款余额。
前述知情人士透露，通知特别强调，要对数据完整性和逻辑性初步审核，确保数据质量；并要求各行同时填报房地产贷款逾期、展期和贷款诉讼案件情况表；4月15日为最后时限。
而8家银行将向被调查房企下发一份《房地产开发企业资金情况调查问卷》(下称问卷)。
该问卷共列有22个问题，分为三个部分：第一部分为房企的基本情况，包括企业注册登记经济类型、资质等级等在内的3个问题；第二部分为资金财务状况，共有14个问题；第三部分为价格和销售情况，共5个问题。
在最为重头的资金财务状况部分，央行上海分行首先希望知悉目前房地产开发企业最主要的资金来源，备选答案有自有资金、银行贷款、股东借款、定金及预付款、应付工程款及其他。
而接下来的提问设计并与房地产调控与从紧货币政策密不可分。
如要求被调查房企回答，开发商对银行贷款的需求量和去年同期相比的变化情况如何，以及实际获得银行贷款的金额与去年同期水平相比的变化情况。
调查希望了解，企业认为当前影响公司贷款增减变动的主要原因是什么，选择项为：较高的利率水平导致企业融资成本增加，贷款需求减少；在从紧货币政策下，企业获取贷款的难度增加；受房地产信贷政策约束，银行贷款审批更为严格；商品房预售放缓、资金回笼速度减慢，贷款需求增加；开发进度放缓，贷款需求减少；其他原因。
今年，央行提出实施从紧货币政策，信贷增长也要控制在2007年的相同水平线上。而去年与今年，银行给予开发企业的贷款利率水平分别是多少，也被设计为调查问题之一。
判断资金链紧张与否的另一依据是房企归还银行贷款的情况。
去年10月份以来，公司归还银行贷款的情况，是提前、到期、展期或借新还旧，还是多数贷款无法按时偿还，这一问题也体现在问卷中。
面对从紧信贷，金融调控部门希望知道房企的融资计划。所以，被调查房企被问及，今年以来，房企除银行贷款外的其他融资方式都有哪些。具体而言，在房企今年的融资方式中，如向股东或其他关联公司借款的增减情况；以及资本市场融资计划能否顺利完成，如果完不成会产生哪些影响等。
试问房价走向
金融调控部门十分关心房地产市场走势与企业资金链的关联度。
如问卷的第九个问题是房地产市场交易量下降的状况持续多长时间，可能明显影响开发企业的贷款还款进度；选择项为：一个月、三个月、半年、一年及以上。
在第三部分价格和销售情况中，被调查企业被问及，二套房贷款政策是否会对商品房销售产生较大影响。
实际情况是，据上海某国有大行统计，2007年9月下旬，房贷新政发布后，该行去年第四季度个人住房贷款项目审批数比上季度降51.8%。由此表明，房贷新政挤出了市场中的非理性水分。
同时，央行上海分行希望听到房企对房价走势的判断和自身的行为选择。
问卷请开发商预测今年上海房价的后续走势，选项包括：将出现较大幅度的下跌、经过盘整后将呈小幅下跌走势、盘整后呈小幅上涨走势、将出现较大幅度的上涨或其他观点。
类似问题还有，开发商预期未来多长时期内，上海房地产市场将有所回暖；选项分别为已经回暖、一个月、三个月、半年及以上。
对此，开发商都将作出哪些行为选择。
房企苦撑房价？
房企资金链紧张程度如何，目前已是初露端倪。
我们的(开发商)贷款客户目前的利息偿付都较为正常，因为贷款要到年中或下半年到期，那时才能看出分晓。4月11日，一位有着十余年对公信贷经验的上海某大行信贷经理说。但这位信贷经理已明显感觉到，开发商压力很大，资金链趋紧，这是毋庸置疑的。
那么，下一步，房企如何化解资金困局？
首先，房企还是想到我们银行贷款。上述资深信贷经理称，这也是目前最经济的方式。
其次，开发商将选择同业拆借，也即企业之间的资金拆借。但拆借的成本畸高，目前银行贷款的年利率一般不会超过10%，而房企同业拆借的年利率可能达到40%至50%。
第三条渠道是采取股东方注资，吸引资金，或强强联合等类似的财务重组。
第四条道路，也是开发商最不愿意做的一种选择--降价售楼。据上述信贷经理透露，他所知道的开发商中，目前没有一家选择降价售楼，因为到期贷款较少，都在撑着。
但开发商已为死撑房价付出了代价。
除同业拆借的高昂利息外，上述信贷经理熟悉的一些房企最近都没有拿地，一是因为手中没有宽裕资金，二是此时拿地风险较大。
中国指数研究院新近发布的上海商品住宅交易分析报告称，虽然今年初土地供应量有所增加，但土地开发量同比却出现大幅度下滑，新开工面积也有所减少；原因正是商品房销售量连续数月下滑，开发商资金链出现紧张。
值得注意的是，当内资房企拿地减少时，外资在上海频频扮演抄底角色，近期拿地反而较多。
外资除了拿地，还通过收购房产项目进入上海房地产业。本报记者此前获取的一份内部报告显示，2007年前三季度，上海市外资收购房地产的项目约24个，总成交价值约330亿元，无论从数量还是从金额上均超过2006年全年。
死撑房价的另一代价是支付更高的贷款利率。上述大行信贷经理称，该行的房地产开发贷款利率已在基准利率基础上再上浮20%左右；而且上浮30%，开发商觉得也可以接受。
但银行目前手中的贷款额度非常有限，而且在结构调整中，房地产基本处于各行非优先支持行业之列。上述信贷经理称，4月份的贷款计划指标少得可怜，而且需要提前两个月上报上级行。
其实，万科非常聪明，我相信目前它的资金面并不紧张，但在存量市场需求有限的情况下，谁先回笼资金，谁就能在后续调控中掌握主动权。上述信贷经理直言。
资产质量隐忧
上海的房价波动已能够影响在沪商业银行的半条命。
截至2007年12月末，上海中资商业银行房地产贷款占各项贷款的比重为32.2%，银行信贷资源进一步向房地产业聚集，银行对房地产信贷的依赖程度居高不下。上海银监局曾表示，如果加上大量以房产作为抵押的其他贷款，房地产价格的波动已影响到(上海市)银行一半左右的信贷资产安全。
此番在摸底房企资金链的同时，央行上海分行非常关心金融机构房地产贷款到期和展期的笔数和金额情况，尤其是2007年四季度和今年一季度两个时间阶段；同时，贷款诉讼情况中涉及个人住房贷款情况也在调查之列。
风险苗头已经出现。前述内部报告显示，截至2007年12月末，上海中资商业银行的住房开发不良贷款比年初增加近7亿元，不良率比年初上升了0.78个百分点；其中，2007年新发生住房开发不良贷款20亿元，同比多增13亿元。
而值得注意的是，这些新发生的住房开发不良贷款大多为经展期到期后再形成不良。上述内部报告显示，有银行反映，在房贷新政及补充通知下发后，个人住房贷款需求受到抑制，房地产开发项目周期有所延长，开发贷款展期需求明显上升；而从2007年下半年以来，房地产开发企业融资的渠道总体在收窄，整体资金链趋紧。
进入2008年一季度，市场行情依旧不容乐观。
央行上海总部发布的2008年一季度信贷数据显示，由于房地产市场成交量变化影响到个人住房贷款走势具有一定的时滞性，因而年初上海市房地产成交量的萎缩导致3月份中资商业银行个人住房贷款减少9.7亿元，同比多减12.1亿元，其中新建房和二手房贷款分别减少7.5亿元和2.2亿元。
目前，房企资金链趋紧与房价走势的关联度还不大；但问题是要不就是不关联，一旦关联起来，就会大得不得了。前述大行信贷经理直言。
在上述内部报告中，也有有关部门担忧，房价一旦大幅下挫，极有可能出现大量违约现象，使银行信贷资产遭受巨大损失，甚至可能爆发类似美国次级贷款的风险。（陈昆才 21世纪经济报道）
央行澄清 银行并未收到紧缩房企信贷新通知
对于近期市场上冒出的进一步紧缩房企贷款的传言，记者经过多方采访发现，监管部门近期并未对房地产信贷提出新的紧缩要求。
昨日，央行相关人士在接受记者询问时表示，近期并没有就房地产信贷对商业银行发布进一步通知。
来自多家银行的信息也显示，银监会近期未专门召开房地产信贷相关会议，也没有对银行下发关于进一步紧缩房地产信贷的通知。
市场流传的进一步紧 缩房企贷款的消息可能源自监管部门的一份调研。
据记者了解，近期央行上海总部对中外资银行的房地产企业贷款、个人住房按揭贷款等情况正进行调研，但目前只在地方分行层面进行。不过，某银行的广州分行也收到了监管部门的相关情况调研表。
但即便在上海，这个调研或许也是抽样调查。
一家大型外资法人银行合规部人士告诉记者，他们也接到监管部门的调研问卷。但只是某地方分行接到，并没有在总行、以及所有分行层面调研。
而另外一家外资银行人士则表示并不知道监管部门对房地产开发企业、个人住房按揭情况的调研情况，估计是抽样调查吧。
一位地方银监局人士说，监管部门对于银行某项业务进行调研是日常工作类型之一，并没有必要大惊小怪。
市场草木皆兵。然而，记者搜集的资料并未发现目前监管部门要进一步严控房贷的迹象。
一家股份制银行的信贷部门人士称，对房地产信贷紧缩不是现在才开始的。而另一家国有大型商业银行的基层信贷部负责人回答更是干脆：目前没有信贷新精神传达，也未接到个贷收缩的指令，贷款业务仍然正常办理。
银行不可能一下子收回开发商的贷款，因为这是不现实的。一位国有银行信贷部门的人士对记者说。 （上海证券报）
利空传言 如何看待地产板块大面积跌停
地产板块昨天遭到重创，个股出现了大幅下跌。万科、保利地产等多只品种封住跌停。我们认为，这与市场利空传言有关。有消息称，央行在对商业银行房地产开发贷款的情况进行摸底，新一轮的调控政策有可能随后出台。如果说地产股在2007年出现了估值泡沫，那么在去年年底以来地产股大幅下跌、大量个股股价已经腰斩的情况下，估值泡沫已经逐步挤出。我们认为，市场对于利空传言过于敏感，地产股目前的估值水平是合理的，房地产市场的基本面也仍然是健康的。
分析地产行业的基本面，我们认为，房地产的真实需求依然是强大的。首先，中国目前正处于婴儿潮人口购房高峰期，伴随着城市化进程，潜在购房人口仍在不断增长；其次，我们推算目前中国城镇居民的实际人均住宅建筑面积只有22平方米，与小康目标相距甚远，随着居民收入的增长，小房换大房的住房消费升级将渐成主流；第三，房地产作为一种投资品种和财富载体的作用越来越被广泛认识，中国居民财富的积累也带来了对房地产的投资需求。我们根据央行2007年人民币贷款数据推算，2007年居民购房贷款的实际首付比例在五成以上，说明居民购买力充沛。
此外，未来决定房地产上市公司业绩更重要的因素，是销售面积的增长而不是房价的上涨。在这方面，行业龙头万科已经做出了表率，通过适当降低房价、加快销售，公司在市场低迷的一季度取得了销售面积和销售金额分别同比增长82.9%和119.1%的良好业绩。
我们认为，投资者应更加关注房地产市场和上市公司的销售数据。万科自3月中旬以来出现了强劲反弹，部分原因也在于该公司的一季度销售成绩出色，至于房地产板块能否真正走强，关键还要看二季度的市场销售状况。从基本面而言，对房地产的真实需求依然是强大的，只要房价处于合理范围内，有效需求会不断出现。所以房地产市场的回暖、成交上升是可以期待的，我们看好房地产板块后市的发展。 （上海证券报）
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